Eine Wohnung direkt von einem Bauträger kaufen bringt viele Vorteile mit sich. Sei es ein stilvoll sanierter Altbau, eine moderne Neubauwohnung oder ein gerade erst errichteter Dachgeschoßausbau – professionelle Bauträger gestalten zeitgemäßen Wohnraum. Grundriss und Ausstattung können bei manchen Bauvorhaben individuell angepasst werden, abhängig davon, wie umfangreich die Änderungswünsche ausfallen und wie weit die Bauarbeiten schon fortgeschritten sind.
Bauträgerwohnung kaufen - Vorteile
Ziel eines professionellen Bauträgers ist es, durch Neubau oder Sanierung hochwertigen Wohnraum zu schaffen. Eine solche Bauträgerwohnung wird daher üblicherweise als Erstbezug angeboten. Das bringt, ergänzend zum Top-Zustand der Immobilie, einige Vorteile mit sich:
- Mitsprache während der Bauzeit: In der Bauphase können, je nach Fortschritt, unter Umständen noch Änderungswünsche eingebracht werden.
- Individuelle Ausstattung: Bei einem Bemusterungstermin können Käufer individuelle Ausstattungsmerkmale (Bodenbelag, Armaturen, etc.) wählen.
- Garantie und Gewährleistung: Auf die Leistungen des Bauträgers gibt es die gesetzlich vorgeschriebenen Ansprüche hinsichtlich Garantie und Gewährleistung.
- Späterer Zahlungszeitpunkt: Die meisten Bauträgerprojekte werden so abgerechnet, dass die Bezahlung je nach Baufortschritt erfolgt. Das reduziert das Risiko der Käuferseite bei einer möglichen Bauträgerinsolvenz.
Und der wichtigste Aspekt: Sie bekommen eine nagelneue Wohnung, die zeitgemäß errichtet und nach Ihren Wünschen ausgestattet wurde. Das ist verglichen etwa mit einer gebrauchten Altbauwohnung, ein maßgeblicher Unterschied, der für viele den Mehrpreis einer Bauträgerwohnung absolut rechtfertigt.
Vielleicht sind Sie noch unsicher, wie viele Zimmer Ihre neue Wohnung vom Bauträger haben sollte. Als Entscheidungshilfe finden Sie die Vor- und Nachteile, sowie wie teuer in etwa die jeweilige Wohnungsgröße ist, in unseren einzelnen Ratgebern hierzu: 1-Zimmer-Wohnung, 2-Zimmer-Wohnung, 3-Zimmer-Wohnung und 4-Zimmer-Wohnung.
Bauträgerwohnung: Kaufzeitpunkt
Bevor im Folgenden dargestellt wird, welche Mitgestaltungsmöglichkeiten es bei einer Bauträgerwohnung gibt, stellt sich zuerst die Frage nach dem Kaufzeitpunkt. Wann kann eine Bauträgerwohnung gekauft werden und welchen Unterschied macht das?
Verkauf vor Baubeginn
Die meisten Bauträger vermarkten Projekte schon vor Baubeginn. Der Neu- oder Dachgeschoßausbau ist geplant, es gibt einige Renderings und Grundrisse und schon beginnt der Verkaufsprozess. Der Vorteil: Zu diesem Zeitpunkt haben Sie bei einigen Bauträgern noch viele Mitgestaltungsmöglichkeiten. Als einer der ersten Käufer haben Sie noch die größte Auswahl und können auch den Kaufpreis im Regelfall etwas besser verhandeln. Achten Sie zudem darauf, ob laut Kaufvertrag der Kaufpreis fix bleibt oder es Preisanpassungsklauseln gibt. Allerdings: Es kann zu zeitlichen Verzögerungen kommen und die Fertigstellung des Projektes ist erst in relativ ferner Zukunft, sofern es sich um einen Neubau handelt. Auch die Gefahr einer möglichen Nichtrealisierung des Vorhabens ist vorhanden, wenn keine entsprechende Vorverkaufsquote vor dem geplanten Baubeginn erzielt werden kann.
Verkauf in der Bauphase
Abhängig davon, wie weit fortgeschritten die Bauphase bereits ist, können noch (grundlegende) Änderungswünsche eingebracht werden. Sehr umfangreiche Änderungen sind oft nicht mehr möglich, aber kleinere bauliche Anpassungen sind oft noch realisierbar. Außerdem kann die Bemusterung genutzt werden, um die Wohnung individuell zu gestalten.
Der große Vorteil: Ist die Bauphase schon weit fortgeschritten, so können Sie zwar weniger persönliche Wünsche einbringen, dafür rückt jedoch der Fertigstellungszeitpunkt bereits näher.
Verkauf als fertiger Erstbezug
Der Bauträger hat das Gebäude errichtet bzw. fertig saniert. Sie könnten die Wohnung sofort beziehen. Häufig warten Bauträger noch mit der letzten Ausstattung, etwa mit dem Bodenbelag, bis zum Verkauf der Immobilie. So können Sie immerhin noch einige Aspekte nach Ihren Wünschen individualisieren. Kleinere Umbauten, z.B. das Einziehen einer nicht tragenden Rigips-Wand, sind selbstverständlich machbar.
Innenwände versetzen lassen
Indem Innenwände anders platziert werden, ändert sich die gesamte Raumaufteilung der Wohnung. Sinnvolle Änderungen am Grundriss kann es grundsätzlich durchaus geben. Manche Wände können nicht anders platziert werden, weil sie tragend sind und aus statischen Gründen an einer bestimmten Position geplant wurden. Eine grundlegende Änderung der Raumaufteilung ist auch immer eine Frage der Kosten. Vor Baubeginn ist es einfacher möglich, je später, desto schwieriger wird es, ganze Wände zu versetzen. Denn schon errichtete Wände abtragen, die Türzarge entfernen und den schon fertigen Boden adaptieren zu müssen, bedeutet viel Aufwand. Hinzu kommt, dass diese Anpassungen auch bei der Behörde (Baugenehmigung bzw. Bauanzeige) gemeldet werden müssen.
Die nachträgliche Ergänzung einer nicht tragenden Wand ist hingegen meist problemlos möglich. Diese wird in Trockenbauweise errichtet und die Kosten sind überschaubar. Einen großen Raum mit einer zusätzlichen Wand in zwei Zimmer aufzuteilen, ist günstig und unkompliziert machbar.
Ein einfaches Beispiel: Der Bauträger hat ein großes Schlafzimmer geplant. Sie möchten jedoch einen abgetrennten, begehbaren Kleiderschrank. Zu diesem Zweck wird eine Rigips-Wand eingezogen und eine Tür eingebaut.
Überlegen Sie in Ruhe, wie Sie den Grundriss am liebsten geändert haben möchten und besprechen Sie die Umsetzbarkeit Ihrer Vorstellungen möglichst frühzeitig mit dem Bauträger.
Innentüren anpassen
Bei Innentüren kann es sinnvoll sein, auf die Durchgangsbreite zu achten. Denn wenn Durchgangslichten breiter geplant werden, wird die Barrierefreiheit der Wohnung verbessert. Abgesehen davon werden manche Räume besser nutzbar, wenn Türen optimal platziert werden. Beispielsweise, wenn die Platzierung so gewählt ist, dass hinter der geöffneten Türe noch ausreichend Tiefe verbleibt, sodass ein Regal an der Wand Platz findet.
Türen anders einzubauen als geplant, seit es an einer geringfügig anderen Position oder in breiterer Ausführung, ist meistens problemlos möglich.
Zusätzliche Licht- und Stromauslässe
Dieser Aspekt ist besonders wichtig. Manche Bauträger planen mit einer relativ geringen Anzahl an Steckdosen und Stromauslässen. Überlegen Sie sich bereits in einer frühen Phase, wo Sie Steckdosen benötigen und wo es Strom geben muss, damit Sie Lampen anbringen können. Auch indirekte Beleuchtung kann dabei eine Rolle spielen und die Außenflächen dürfen ebenfalls nicht vergessen werden. Vielleicht möchten Sie schließlich auch am Balkon Ihren Laptop anstecken können und Licht haben oder eine Außenbeleuchtung im Boden einer Dachterrasse integrieren.
Bei diesem grundlegenden Planungsschritt spricht man von „Elektroplanung“. Diese erfolgt möglichst früh im Bauprozess. Später, beim Bemusterungstermin, können Sie noch kleine Details wählen, etwa welche Steckdosen genau (Design, Marke, etc.) verbaut werden sollen.
Technische Sonderwünsche
Der Vielfalt an technischen Zusatzwünschen sind kaum Grenzen gesetzt. Wer gerne kocht, will womöglich eine zusätzliche Gasleitung in die Küche, um einen Gasherd anschließen zu können. Hobby-Bastler wünschen sich womöglich einen Starkstrom-Anschluss im Keller. Und wer ein E-Auto fährt, benötigt eine Ladestation in der Tiefgarage. Alle Arten von technischen Sonderwünschen müssen möglichst früh kommuniziert werden, um die Chancen ihrer Umsetzbarkeit zu erhöhen.
Andere Raumnutzung planen
Die Nutzung der meisten Räume liegt in der Regel auf der Hand. Doch es gibt Anpassungen, die – wenn sie rechtzeitig bekanntgegeben werden – unter Umständen möglich sind. Bei der geänderten Raumnutzung bleiben die Positionen der Wände und Türen wie bisher. Es erfolgen andere Anpassungen, die eine geänderte Verwendung der Fläche ermöglichen.
Denken wir beispielsweise an einen Abstellraum. Vielleicht wäre Ihnen stattdessen ein zweites Badezimmer lieber? Dann müssen die Leitungspläne entsprechend verändert und die Ausstattung angepasst werden. Vor Baubeginn ist diese Adaption möglicherweise noch umsetzbar. Der Einbau oder die Veränderung von Badezimmern kann aber kostspielig werden, da in größeren Bauträgerobjekten diese Räum aus Kostengründen häufig übereinander angeordnet werden.
Ein weiteres Beispiel betrifft die Positionierung der Küche. Stellen Sie sich vor, der Bauträger hat eine offene Wohnküche geplant. Sie bevorzugen jedoch eine getrennte Küche. Die nötigen Anschlüsse werden daher nicht im Wohnzimmer, sondern im danebenliegenden Raum, Ihrer künftigen Küche, realisiert.
Loggia oder Balkon?
Freiflächen sind ein weiterer Aspekt, über den Sie sich beim Kauf einer Bauträgerwohnung Gedanken machen sollten. Angenommen, der Bauträger plant die Errichtung einer Wohnung mit einem Balkon. Sie möchten jedoch den Balkon möglichst auch in kühleren Monaten nutzen? Oder der Balkon ist zu einer eher lauten Straße hin orientiert? Dann klären Sie mit dem Bauträger ab, ob eine alternative Bauweise zulässig und umsetzbar wäre. In diesem Fall könnten bei der Freifläche Glaselemente ergänzt werden, sodass ein kleiner Wintergarten entsteht.
Terrassengestaltung
Einige Details für Ihre Terrasse werden erst bei der Bemusterung geklärt, etwa der Belag. Deutlich früher müssen Sie hingegen ansprechen, wenn besondere bauliche Maßnahmen erwünscht sind. Bei einer Dachterrasse kann beispielsweise die darunterliegende Decke verstärkt werden, sodass ein Whirlpool auf der Terrasse platziert werden kann. Solche Eingriffe erfordern statische Neuberechnungen und bauliche Maßnahmen, z.B. einen Stahlträger. Dementsprechend frühzeitig müssen solche Sonderwünsche mit dem Bauträger besprochen werden.
Gartengestaltung
Bei einer Erdgeschoßwohnung mit Eigengarten gibt es besonders viele Anpassungsmöglichkeiten bei den Außenanlagen. Strom- und Wasseranschlüsse spielen eine Rolle. Grundlegend ist zu klären, wie der Garten optimal genutzt werden kann. Wie groß darf beispielsweise die Terrasse maximal sein? Kann eine Gartenhütte errichtet werden? Falls ja, macht es Sinn zumindest das Fundament auch gleich durch den Bauträger herstellen zu lassen und auch dort wiederum Anschlüsse (Strom, Wasser, eventuell Starkstrom) zu beachten.
Beschattung und Kühlung
Je nach Bauprojekt ist eventuell ohnehin Außenbeschattung geplant. Ist das nicht der Fall, reagieren Sie auch diesbezüglich möglichst frühzeitig. Denn die Außenbeschattung ist genehmigungspflichtig und bei elektrischer Beschattung, z.B. bei elektrischen Außenjalousien oder Markisen, müssen zusätzliche Leitungen gelegt werden. Ist ohnehin schon Beschattung vorgesehen, klären Sie spätestens bei der Bemusterung ab, ob diese noch aufgewertet werden kann – etwa mit einem stärkeren Motor, sodass die Jalousien schneller geöffnet und geschlossen werden können.
Abseits der Beschattung wird auch die Kühlung der Wohnung ein immer wichtigeres Thema. Für eine Klimaanlage müssen Leitungen gelegt werden und es ist eine Bewilligung nötig (Außengerät, Lärmbelastung, etc.). Daher ist es für Sie vorteilhaft, wenn sich der Bauträger um alle nötigen Abläufe kümmert.
Barrierefreie Gestaltung
Wenn eine Wohnung barrierefrei errichtet werden soll, sind viele Aspekte zu bedenken. Die Wohnungstüre muss breit genug für einen Rollstuhl sein und auch die Innentüren sollten breiter gewählt werden. Zusätzliche Handläufe können eingeplant werden und auch der Wendekreis eines Rollstuhls sollte bei der Gestaltung der Raumaufteilung Beachtung finden.
Adaptierte Positionen von Lichtschaltern und Steckdosen erleichtern den Alltag noch weiter.
Tipp: Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber für barrierefreies Wohnen: Altersgerechte Wohnungen: Darauf kommt es an.
Vielleicht möchten Sie einen begehbaren Kleiderschrank abtrennen lassen, womöglich das Büro ein wenig verkleinern und so die Wohnküche vergrößern oder statt eines Abstellraums ein zweites Bad. Wenn Sie Ihre Wünsche früh genug äußern, lassen sich derartige Änderungen häufig gut umsetzen.
- Beschattung und Kühlung: Dieses Thema wird immer wichtiger. Da Schächte und Leitungen nötig sind und teils sogar Bewilligungen eingeholt werden müssen (z.B. für das Außengerät einer Klimaanlage), muss dieser Aspekt möglichst in einer frühen Bauphase beachtet werden.
- Barrierefreiheit: Breitere Türen einbauen lassen verursacht keine hohen Zusatzkosten, verbessert jedoch die Nutzbarkeit der Wohnung.
Welche Anforderungen an eine Bauträgerwohnung gestellt werden, eine Wohnung anders zu gestalten, ist immer unterschiedlich. Es hängt zudem viel davon ab, ob Sie die Wohnung selbst bewohnen oder vermieten möchten. Je nach Preislage und Umfang sind Bauträger verschiedentlich gewillt, Änderungswünsche mit oder ohne Mehrpreis zu realisieren. Wichtig ist, dass Sie Ihre Wünsche offen, direkt und vor allem frühzeitig ansprechen, denn so ist es am einfachsten noch Anpassungen vorzunehmen.
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