Autor: Christoph Kirchmair Kategorie: Finanzierung Datum: 16.11.2023
Das eigene Haus im Grünen mit schönem Garten, wer träumt nicht davon? Aber der Weg dahin ist noch ein weiter. Vom Keller über die Bodenplatte zum Dach, und dann zum Innenausbau. Man arbeitet sich Schritt für Schritt voran. Oder der Wohntraum ist ein älteres Haus, an welchem noch einiges saniert werden muss. Natürlich hat man eine genaue Vorstellung, was das Hausprojekt kosten soll und darf. Und man hat das Projekt auch bestmöglich geplant. Aber viele Gespräche mit Freunden und erfahrenen Häuslbauern zeigen, dass man finanziell auf einiges vorbereitet sein muss. Möglicherweise hat man nicht alles bedacht oder aber Teilmaßnahmen werden einfach teurer als geplant. Der Begriff der Baukostenüberschreitung bekommt dann plötzlich tieferen Sinn und zeigt, dass man finanziell immer flexibel bleiben sollte, um sein Wohnprojekt finanziell gut im Griff zu haben.
Das Baukonto - auch Wohnbaukonto genannt - ist ein kurzfristiger Kontokorrentkredit.
Das Baukonto ist ein ideales Instrument, um die Liquidität für ein privates Bauprojekt effizient zu managen.
Zudem unterstützt das Baukonto insbesondere Häuslbauer bei ihrem Bauvorhaben.
Andere Verwendungsmöglichkeiten für das Baukonto sind die Vorfinanzierung einer Wohnbauförderung oder das Vorhaben weitere Immobilie verkaufen.
Nach Abschluss des Bauprojektes bzw. wenn der Finanzierungszweck des Baukontos erfüllt ist, endet das Baukonto oder es erfolgt eine Umwandlung des Baukontos in einen langfristigen Wohnbau-Kredit.
Was ist ein Baukonto?
Das Baukonto ist quasi ein Alleskönner. Denn kaum legt man den Schalter in seinem Wohnprojekt um, fallen die ersten Kosten an. Ob Notarkosten, Aufwendungen für Planungen oder den Architekten, bereits die ersten Rechnungen können ins Geld gehen. Entweder Sie greifen nun auf Ihre Ersparnisse und Eigenmittel zurück, oder aber Sie schaffen sich die notwendige finanzielle Flexibilität und Unabhängigkeit über ein Baukonto.
Das Baukonto ist ein Kontokorrentkredit. Oder anders gesagt, man vereinbart mit der Bank einen Kreditrahmen, der für die Zahlungen für das Projekt bei Bedarf ausgenutzt werden kann. Fallen nun Rechnungen an, die mit dem Wohnprojekt in Verbindung stehen, dann werden diese über das Baukonto beglichen. Aber dies geht natürlich nicht unendlich. Denn zu Beginn wird mit dem Kreditinstitut eine Obergrenze festgelegt. Bis zu dieser Obergrenze können Sie das Baukonto dann ausnutzen.
In welchen Fällen lohnt sich ein Baukonto?
Ein Baukonto eignet sich auch gut, wenn Sie selbst mit Hand anlegen möchten und so die Kosten flexibel halten möchten.
Ein Baukonto lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie in der Projektphase für Ihr Wohnprojekt ein hohes Maß an finanzieller Flexibilität benötigt. Die ist besonders dann der Fall, wenn das Projektziel zwar ganz klar ist, jedoch die anfallenden Kosten und auch der Zeitablauf für die Projektumsetzung zu Beginn noch unsicher sind.
Beides trifft meist auf Häuslbauer oder Haussanierer zu, die auch gerne einmal in Teilen ein Haus mit Eigenleistung bauen oder sanieren. In so einem Fall sind die Kosten für das erforderliche Baumaterial gut kalkulierbar. Welche Leistungen man jedoch im Laufe der Umsetzung zukaufen muss, stellt sich oft erst später konkret heraus.
Tipp: Finden Sie in unserem Immobilien Trend Beitrag weitere Informationen zur Entwicklung der Baukosten.
Das Baukonto kann auch noch mehr
Bei einem Hausbau oder bei der Sanierung fallen laufend Zahlungen an, welche über das Baukonto beglichen werden. Aber was ist, wenn Sie eine Wohnbauförderung beantragt haben und nun auf die Auszahlung des Förderbetrags wartet? Auch hier ist das Baukonto eine praktische Einrichtung. Flattern also Rechnungen herein, so werden diese über das Baukonto vorab beglichen. Sobald allerdings die Wohnbauförderung ausbezahlt wird, fließt diese auf das Baukonto und es steht wieder ein höherer Betrag für alle weiteren Zahlungen auf dem Baukonto zur Verfügung.
Auch für den Fall einer Zwischenfinanzierung in Österreich bei Verkauf einer bereits vorhandenen Liegenschaft kann das Baukonto verwendet werden. Verkauft man eine Immobilie, um das frei werdende Kapital für das neue Hausprojekt zu verwenden, ist meist nicht klar, wann ein Käufer gefunden und welcher Immobilienpreis erzielt wird. Um nicht unter Druck zu geraten, kann der Verkaufserlös über ein Baukonto vorfinanziert werden. Sobald der Verkaufserlös eingetroffen ist, wird dann das Baukonto mit dem Betrag wieder ausgeglichen
Baukonto oder Zwischenfinanzierung?
Das Baukonto dient also vor allem dazu, die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu koordinieren und zu managen. Auf eine Zwischenfinanzierung greift man hingegen dann zurück, wenn man nur bestimmte Zahlungsflüsse kurzfristig vorfinanzieren möchte. Ein sehr anschauliches Beispiel ist der Kauf eines Hauses bei gleichzeitiger Aufgabe und Verkaufs der aktuellen Eigentumswohnung.
Solange die aktuelle Eigentumswohnung nicht verkauft ist, stehen die dort gebundenen Eigenmittel noch nicht für den Hauskauf zur Verfügung. Diese gebundenen Eigenmittel müssen also - meist kurzfristig - vorfinanziert werden. Dies geschieht dann häufig im Rahmen einer Zwischenfinanzierung mit kurzer Kreditlaufzeit. Steht der Verkaufserlös aus der Eigentumswohnung zur Verfügung, wird diese Kreditlinie dann wieder ausgeglichen.
Was sollten Sie nun noch alles zum Baukonto wissen? Nun, das Baukonto ist nicht als langfristige Einrichtung vorgesehen. Es dient zur Überbrückung der ersten Projektphasen. Daher wird die Kreditlaufzeit auch kurz gehalten. Im Regelfall wird sich die Kreditlaufzeit zwischen 12 und maximal 48 Monaten bewegen. In dieser Zeit sind zwar keine Tilgungen vorzunehmen, aber die anfallenden Sollzinsen sind regelmäßig zu begleichen. Am Ende des vereinbarten Kreditzeitraums wird das Baukonto abgedeckt und erlischt. Dazu lesen Sie später aber noch mehr.
Welche Kosten fallen beim Baukonto an?
Da es sich um einen Kredit handelt, wird das Kreditinstitut für den jeweils in Anspruch genommenen Kredit einen Sollzinssatz verrechnen. In aller Regel wird der verrechnete Sollzinssatz etwas höher als bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen sein. Dies hat unter anderem damit zu tun, dass die Kreditlaufzeit beim Baukonto überschaubar lang ist und Kreditinstitute daher über die gesamte Kreditlaufzeit ganz automatisch einen geringeren Zinsertrag erwarten können. Dennoch ist der Aufwand für die Kreditprüfung, Erstellung des Kreditvertrags, usw. ähnlich hoch. Darüber hinaus hängt die Höhe des Sollzinssatzes auch mit den vorhandenen Sicherheiten zusammen. Höhere Werte an Sicherheiten werden dabei auch einen geringeren Sollzinssatz bedeuten, und umgekehrt.
Aber es gibt auch noch andere Kosten, welche im Zusammenhang mit einem Baukonto anfallen können. Ein Klassiker ist jedenfalls die Kontoführungsgebühr, die entweder monatlich oder quartalsweise eingehoben wird. Ganz zu Beginn wird auch ein einmaliges Bearbeitungsentgelt anfallen. Wird das Baukonto vermittelt, so ist die dafür anfallende Provision zu berücksichtigen bzw. ist häufig in dem verrechneten Bearbeitungsentgelt enthalten. Last but not least sind dann Grundbucheintragungs-Gebühren zu bezahlen, soweit sich das Kreditinstitut auch grundbücherlich besichert. Womit dann das Thema Sicherheiten zu berücksichtigen ist.
Welche Sicherheiten werden für ein Baukonto verlangt?
Ob sich ein Kreditinstitut nun bereits bei Vergabe eines Baukonto grundbücherlich besichert, hängt einerseits vom individuellen Sachverhalt und andererseits auch vom Kreditinstitut ab. Sicher spielt aber auch die persönliche Bonität des Kreditnehmers eine wesentliche Rolle. In der Praxis gibt es jedenfalls unterschiedliche Vorgehensweisen von Kreditinstituten. Diese reichen von einer vollständigen Eintragung einer Hypothek im Grundbuch in Österreich, über die Eintragung einer Anmerkung der Rangordnung, bis hin zu einer einverleibungsfähigen Pfandurkunde (EPU).
Während das Kreditinstitut im ersten Fall voll besichert ist und daher auch die gesamten Eintragungs-Gebühren anfallen, gilt die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch nur ein Jahr ab Eintragung. Dafür fallen aber vorerst auch nur die halben Kosten im Vergleich zu einer Hypothek an. Da die Anmerkung der Rangordnung im Grundbuch nicht verlängert werden kann, muss das Baukonto innerhalb des Jahres entweder vollständig ausgeglichen sein, oder aber es wird unmittelbar im Anschluss dennoch eine Hypothek durch das Kreditinstitut eingetragen.
Die günstigste, wenn auch für das Kreditinstitut unsicherste, Variante, ist die einverleibungsfähige Pfandurkunde (EPU). Dabei wird zwar eine Pfandurkunde erstellt und notariell beglaubigt, allerdings trägt das Kreditinstitut die Hypothek nicht sofort im Grundbuch ein. Die Pfandurkunde bleibt jedoch für den Fall der Fälle beim Kreditinstitut hinterlegt und kann jederzeit auf Betreiben des Kreditinstituts eingetragen werden.
Das Baukonto dient also über einen kurzfristigen Zeitraum dazu, die verschiedenen Zahlungsflüsse während eines Bauprojekts zu managen. Wenn allerdings entweder die vereinbarte Kreditlaufzeit des Baukontos dem Ende zugeht, oder aber sobald klar ist welcher langfristiger Kreditbedarf wirklich gegeben ist, hat das Baukonto seinen Zweck erfüllt.
Ab diesem Zeitpunkt wird ein langfristiger Wohnbaukredit die bessere Kreditlösung sein. Danach gibt es zwei Varianten. Die erste Möglichkeit ist, dass der dann auf dem Baukonto vorhandene Kreditsaldo beim selben Kreditinstitut auf eine langfristige Kreditlösung umgewandelt wird. Die zweite Variante ist hingegen, dass der Kreditnehmer ein anderes Kreditinstitut aussucht, welches dann den Saldo des Baukontos auf ein bedarfsgerechtes Kreditmodell mit entsprechender Kreditlaufzeit übernimmt.
Die Vorteile des Baukontos
Ein Baukonto bietet ein Höchstmaß an Flexibilität während der Projektphase. Regelmäßige Ein- und Auszahlungen können durch Sie als Kreditnehmer vorgenommen werden. Dies hat insbesondere dann große Vorteile, wenn laufend Rechnungen zur Zahlung anstehen und Sie durch diese Wendigkeit problemlos in der Lage sind, die angebotenen Skonti zu vereinnahmen. Gerade für Häuselbauer oder Sanierer, für die jeder Euro wichtig sein kann, ein nicht unbedeutender Vorteil.
Wenn eine Vor- oder Zwischenfinanzierung notwendig ist, kann das Baukonto ebenfalls seine Vorteile ausspielen. Eigenmittel, die noch in einer zu verkaufenden Immobilie gebunden sind, können mit dem Baukonto elegant herausgelöst werden, ohne, dass dies gleich mit einer laufenden Kreditrückzahlung verbunden wäre. Und zuletzt soll nicht unerwähnt bleiben, dass auch die monatliche Liquiditätsbelastung mit dem Baukonto gut steuerbar ist. Zwar ist der, manchmal etwas höhere Zins, laufend zu bezahlen, eine regelmäßige Kredittilgung ist in dieser Phase jedoch nicht vorgesehen.
Ein Baukonto bietet Ihnen viel Flexibilität für die Projektphasen Ihres Bauvorhabens.
Der Baukontorechner
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Über den Autor: Christoph Kirchmair Position: CEO & Founder
Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.
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