Energieausweis in Österreich: Kosten, Inhalte und Ausstellung
Autor: Mag. Harald Draxl Kategorie: Immobilie Datum: 23.12.2024
Die Energiekosten sind ein entscheidender Bestandteil der monatlichen Betriebsausgaben. Vor dem Kauf oder der Anmietung einer Immobilie ist es daher unerlässlich, die potenziellen Energiekosten einzuschätzen, da sie die Gesamtkosten für Finanzierung und Miete maßgeblich beeinflussen können. Hohe Energiekosten können die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie erheblich belasten. Vermieter sind zudem verpflichtet, bei der Neuvermietung einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Der österreichische Energieausweis bietet einen klaren Überblick über die Energieeffizienz eines Gebäudes und die damit verbundenen Kosten. In diesem Artikel erklären wir, welche Informationen der Energieausweis liefert, welche gesetzlichen Vorgaben in Österreich gelten und welche Kosten damit verbunden sind.
Der Energieausweis ist ein Ausweis, mit welchem die Gesamtenergieeffizienz einer Immobilie angegeben wird.
Er muss bei der Vermietung, Verpachtung und beim Verkauf von Immobilien oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) vorgelegt und ausgehändigt werden.
Die Pflicht zur Vorlage des Energieausweises in Österreich hat der Verkäufer bzw. Vermieter oder Verpächter.
Zur Ausstellung eines Energieausweises sind nur gewisse Gewerbetreibende berechtigt und die Vorschriften können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.
Die Ausweisvorlage bzw. die unterlassene Vorlage oder Aushändigung eines Energieausweises hat gewährleistungs- und schadenersatzrechtliche Folgen.
Im Zuge der energetischen Sanierungsauflagen (Pflichten,..), die uns in Zukunft erwarten, kommt dem Energieausweis eine immer größere Bedeutung zu.
Achtung: Der Energieausweis liefert nur Rückschlüsse über den energietechnischen Zustand des Gebäudes, nicht aber über einen bestimmten Energieverbrauch. Hierbei spielt das Nutzungsverhalten eine wichtige Rolle. Daher ist der Energieausweis ein gutes Medium, um die Energiekosten im Kontext von leistbarem Wohnen zu bewerten und trägt somit zur Förderung ökologischen Bauens bei.
Eine gute Energieeffizienz kann heutzutage ausschlaggebend dafür sein, ob jemand sich zum Kauf einer Immobilie entscheidet oder nicht.
Kurz erklärt: Was ist der Energieausweis für das Haus? (inklusive Erklärvideo)
Der Energieausweis für das Haus gibt die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes an. Er ist nach den jeweiligen technischen Bauvorschriften des Bundeslandes zu erstellen. Der Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie muss potenziellen Interessenten einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorlegen. Dieser muss von einer befugten und qualifizierten Person erstellt werden. Der wichtigste Kennwert in jedem Ausweis ist die Energiekennzahl für Ihr Haus (= der spezifische Heizwärmebedarf). Darüber hinaus zeigt der Energieausweis auf, wie durch eine effektive Sanierung die Betriebskosten des Gebäudes gesenkt werden können.
Der Energieausweis in Österreich im Video kurz erklärt.
Im Energieausweis werden Gebäude in folgende Klassen nach ihrem Heizwärmebedarf pro m²-Brutto-Grundfläche eingeteilt (Energieausweisklassen): Wie man dies schon von Kühlschrank-, Reifen- und anderen EU-Labels kennt, wird auch hier nach den Kategorien A bis G unterschieden.
Der Energieausweis Österreich teilt Gebäude in unterschiedliche Energieklassen ein.
A ++ – max. 10 kWh/m².a = Passivhäuser
A + – max. 15 kWh/m².a = Niedrigstenergiehaus
A – max. 25 kWh/m².a = Niedrigstenergiehaus
B – max. 50 kWh/m².a = Niedrigenergiehaus
C – max. 100 kWh/m².a = Standard Neubau nach TBV
D – max. 150 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude
E – max. 200 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude
F – max. 250 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude
G – über 250 kWh/m².a = Alte, unsanierte Gebäude
Der Vermieter oder Verkäufer einer Immobilie kann darüber entscheiden, ob er einen Energieausweis für das gesamte Gebäude oder die konkrete Wohnung vorlegt.
Inhalte – was steht im Energieausweis?
Den Energieausweis gibt es in drei verschiedenen Varianten, für Wohngebäude, für Nicht-Wohngebäude und für sonstige Gebäude. Je nach Ausführung listet er verschiedene Kennzahlen, welche für die Ermittlung des Energiebedarfs eine Rolle spielen, auf. Nachfolgend finden Sie eine Aufstellung und Beschreibung der wichtigsten Werte.
Heizwärmebedarf (HWB Ref.)
Der Heizwärmebedarf (HWB) gibt jene Wärmemenge an, die den Räumen rechnerisch zur Beheizung hinzugefügt werden muss. Der Ausweis beinhaltet eine Darstellung des „Heizwärmebedarfs“ (HWB) einerseits am Standort des Gebäudes (gekennzeichnet mit Standortklima sk) im Vergleich zu einem Referenzstandort (gekennzeichnet mit Referenz Ref) für ganz Österreich und andererseits spezifisch bezogen auf die Brutto-Grundfläche (die Summe aller Flächen inklusive Wände). Altbauten haben meist einen HWB von 100-200 kWh/m².a; Neubauten meist einen HWB unter 50 kWh/m².a.
Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE)
Dieser Wert definiert die Effizienz des Gebäudes inklusive der haustechnischen Anlagen. Die Immobilie in ihrer Gesamtheit wird verglichen mit einem Referenzneubauobjekt aus dem Jahr 2007. Dadurch sieht man, ob das vorliegende Gebäude energetisch besser (fGEE < 1) oder energetisch schlechter (fGEE > 1) als das Vergleichsobjekt ist.
Primärenergiebedarf (PEB)
Der Primärenergiebedarf beinhaltet die gesamte Energie für den Bedarf im Gebäude, inklusive des Aufwandes für die Energieaufbringung (Herstellung und Transport).
Kohlendioxidemissionen (CO2)
Dieser Wert umfasst die Kohlendioxidemissionen, welche dem gesamten Energiebedarf hinzugerechnet werden. Darin sind auch die Werte für den Transport und die Erzeugung, sowie die Energieverluste enthalten.
Warmwasser-Wärmebedarf (WWWB)
Der Warmwasser-Wärmebedarf gibt an, wie viel Energiebedarf für die Warmwasserbereitstellung benötigt wird (inklusive des Energieverlusts der Heizungsanlage). Er bezieht sich auf einen vorgegebenen Wert, nämlich 1 Liter Wasser je Quadratmeter Brutto-Gesamtfläche, welcher um ca. 30 Grad erwärmt wird.
Heizenergiebedarf (HEBSK)
Der Heizenergiebedarf berücksichtigt zusätzlich zum Nutzenergiebedarf die Verluste der Haustechnik im Gebäude, z. B. die Verluste des Heizkessels und der Energiebedarf von Umwälzpumpen.
Endenergiebedarf (EEB)
Zum Endenergiebedarf wird neben dem Heizenergiebedarf noch der Haushaltsstrombedarf berücksichtigt. Dies entspricht jener Energiemenge, die hinzugekauft werden muss.
Energieausweis: Kosten
Die Höhe der Kosten für einen Energieausweis ist nicht per Gesetz definiert und somit mit dem Ersteller direkt zu verhandeln. Der früher öfter genannte Richtwert von 1 Euro pro Quadratmeter ist heute eher unrealistisch. Die tatsächlichen Kosten schwanken je nach Art der Immobilie. Bei vielen gleichartigen Wohnungen in einem Haus wird der alte Richtwert noch erreichbar sein. Einfamilienhäuser lassen sich jedoch schwieriger bewerten. In der Praxis müssen Sie mit etwa 1 € oder mehr pro qm² kalkulieren. Besonders bei Altbauten mit vielen Bauteilen und schlechten Plänen können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Außerdem sind die Preise eines Energieausweises in der Regel auch von der Lage der Immobilie abhängig. Generell kann man für ein Einfamilienhaus mit Kosten ab etwa 100 Euro und für ein Mehrparteienhaus ab etwa 500 Euro rechnen. Es ist empfehlenswert, die Preise verschiedener Anbieter zu vergleichen.
Wenn für den Verkauf eines Gebäudes ein Ausweis benötigt wird, dann beauftragt der Verkäufer die Erstellung bei einem qualifizierten Sachverständigen. Die Kosten hierfür muss der Verkäufer tragen. Im Rahmen des später abzuschließenden Kaufvertrages für die Immobilie steht es den Vertragsparteien frei, eine Regelung zur Kostenaufteilung /-erstattung zu vereinbaren. Bei Mietverträgen muss der Vermieter die Kosten übernehmen (siehe hierzu Rechte und Pflichten von Vermietern in Österreich). Diese Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind dabei als Erhaltungsaufwand klassifiziert und keine Betriebskosten.
Die entstandenen Kosten kann der Vermieter jedoch als Ausgaben in der Hauptmietzinsabrechnung einfließen lassen. Wenn er dies tut, muss er den Hauptmietern Einsicht in den Ausweis gewähren, sofern diese dies einfordern. Zudem haben die Mieter dann das Recht, eine Kopie zu bekommen (gegen Erstattung der Kopierkosten).
Energieausweis: Wer bezahlt diesen?
Bei der Erstellung eines Energieausweises stellt sich oft die Frage, wer für die Kosten aufkommt. Grundsätzlich ist der Eigentümer der Immobilie für die Erstellung und damit auch für die Bezahlung des Energieausweises verantwortlich. Dies gilt insbesondere, wenn der Ausweis für den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie benötigt wird. In manchen Fällen kann der Eigentümer die Kosten jedoch auf den Mieter oder Käufer übertragen, besonders wenn dies im Miet- oder Kaufvertrag vereinbart wurde. Es ist wichtig zu beachten, dass der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben ist und seine Kosten ein notwendiger Bestandteil der Immobilientransaktion sind. Die genauen Regelungen können je nach Land und Region variieren, daher sollte man sich im Vorfeld genau informieren, um unerwartete Kosten zu vermeiden.
von Gebäuden oder Nutzungsobjekten (also von Häusern, Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten) ein Energieausweis auszuhändigen.
Wann wird der Energieausweis sonst noch benötigt? Sofern Sie eine Baubewilligung für einen Neubau oder entsprechend umfangreiche Veränderungen an einem Altbau vornehmen wollen. Bei Förderungsanträgen für einen Neubau oder eine Sanierung muss ebenfalls der Ausweis vorgelegt werden, da bei Ansuchen um Wohnbauförderungen eine bestimmte Energiekennzahl erreicht werden muss.
Bei der Vermietung ist es Pflicht, den Mietern einen Energieausweis auszuhändigen.
Wollen Sie eine Immobilie erwerben oder bauen? Dann finden Sie wertvolle Tipps und unseren Ratgebern hierzu:
Verkaufsinserat: Diese Energiekennzahlen müssen drinstehen
Mit Inkrafttreten des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes (EAVG) am 1. Dezember 2012 müssen bestimmte energiespezifische Faktoren des jeweiligen Wohnobjekts bereits im Inserat veröffentlicht werden. Dieses Gesetz bezieht sich sowohl auf Anzeigen in Druckwerken als auch auf Inserate in elektronischen Medien. Die Aushändigung eines Ausweises an den Mieter oder Käufer bei Vertragsabschluss bleibt nichtsdestotrotz weiterhin aufrecht.
In Inseraten müssen lediglich zwei Indikatoren aus einem vorliegenden Energieausweis angeführt werden. Dies sind der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienzfaktor (FGEE). Beide wurden in diesem Beitrag bereits erläutert. In beiden Fällen gilt, je niedriger der Wert, desto besser.
Auf die im Ausweis verwendeten Ampelskala „Grün-Gelb-Rot“ kann in Inseraten verzichtet werden.
Welche Folgen hat es, keinen Energieausweis vorzulegen?
Bei fehlenden Angaben zur Energieeffizienz in Inseraten, egal ob elektronisch Medien oder in Druckwerken, oder bei nicht rechtzeitiger Vorlage bzw. Aushändigung drohen Verwaltungsstrafen von bis zu 1.450 Euro.
Achtung
Als Verkäufer oder Vermieter sollten Sie wissen, dass Sie für die gemachten Angaben zur Energieeffizienz haften. Falsche Angaben zu Energiekennwerten in Inseraten, Verträgen, usw. können zu Gewährleistungs- bzw. Schadenersatzansprüchen führen. Mögliche Folgen können hier von einer Preisminderung bei Verkäufen bzw. Mietpreisminderung bei Vermietungen bis sogar zur Aufhebung des Vertrags sein.
Wer kann den Energieausweis ausstellen?
Mehrere Erlasse sind ergangen, die festlegen, welche Unternehmer zur Ausstellung von Energieausweisen befugt sind. Folgende Gruppen von Gewerbetreibenden bzw. Selbstständigen sind beispielsweise befugt, Energieausweise auszustellen:
Wer kann einen Energieausweis ausstellen?
Gewerbetreibende
Baumeister
Elektrotechnik
Gas- und Sanitärtechnik
Heizungstechnik
Kälte- und Klimatechnik
Lüftungstechnik
Holzbau-Meister
Ingenieurbüros (beratende Ingenieure) insbesondere aus den Fachgebieten Bauphysik, Elektrotechnik, Gebäudetechnik (Installation, Heizungs- und Klimatechnik), Innenarchitektur, Maschinenbau, Technische Physik, Umwelttechnik und Verfahrenstechnik)
Ziviltechniker
Berechtigt sind Ziviltechniker mit einschlägiger Befugnis, wie insbesondere:
Zivilingenieure und Ingenieurkonsulenten für Bauingenieurwesen, Wirtschaftsingenieurwesen – Bauwesen, Technische Physik, Verfahrenstechnik, Maschinenbau und Gebäudetechnik
Einige Gewerbetreibende stellen einen Ausweis auf Basis von vorliegenden Unterlagen online aus. Ein Ausweis, welcher nach einer Begutachtung vor Ort erstellt wird, ist jedoch genauer. Dieser kostet aber in der Regel auch deutlich mehr. Da der Energieausweis nach dem vereinfachten Verfahren rechtlich ausreichend ist, genügt dieser, wenn er nicht als präzise Grundlage für Berechnungen zur Amortisierung von spezifischen Investitionen dienen soll.
Beispiel eines Energieausweises
Ein Energieausweis enthält wesentliche Informationen zur Energieeffizienz eines Gebäudes, wie den Primär- und Endenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse und Empfehlungen zur Verbesserung der Gebäudeeffizienz. Er dient als wichtige Grundlage für Entscheidungen bei Verkauf, Vermietung oder energetischen Sanierungen.
Das bereitgestellte Beispiel gibt Ihnen eine Vorstellung davon, wie ein Energieausweis aufgebaut ist und welche Informationen er enthält. Es ist wichtig zu beachten, dass ein offizieller Energieausweis nur von zugelassenen Fachleuten erstellt werden darf. Nutzen Sie das Beispiel zur Orientierung, wenn Sie die Anforderungen eines Energieausweises besser verstehen möchten.
Ausnahmen: In diesen Fällen braucht es keinen Energieausweis
Folgende Immobilien sind von der Pflicht eines Energieausweises ausgenommen:
Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden (eigentlich gar keine Heizung, beispielsweise für ein Superädifikat)
Abbruchobjekte, wenn im Kaufvertrag ausgeführt wird, dass der Käufer innerhalb von drei Jahren nach Vertragsabschluss das Gebäude abreißt
Gebäude, die überwiegend für Gottesdienste und religiöse Zwecke genutzt werden
Provisorisch errichtete Gebäude (Auslegung der Nutzungsdauer auf maximal zwei Jahre)
Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, deren "Beheizung" überwiegend durch im Gebäude entstehende Abwärme vorgenommen wird
"Ferienwohnungen", wenn der voraussichtliche Energiebedarf unter einem Viertel im Vergleich zur ganzjährigen Benützung liegt
Frei stehende Gebäude bei einer Gesamtnutzfläche von kleiner als 50 m²
Energieausweis – bietet wertvolle Informationen beim Hauskauf
Der Energieausweis ist in Österreich nunmehr seit mehreren Jahren Pflicht und bietet jedem Mieter und Käufer wertvolle Informationen über den Energiebedarf eines Immobilienobjekts. Somit können Sie Rückschlüsse über die monatlichen Energiekosten anstellen und abwägen, ob Sie sich den laufenden Unterhalt des Objektes leisten wollen und ob eine Altbausanierung vielleicht doch sinnvoller wäre. Die Energiekosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Betriebskosten eines Hauses. In diesem Fall können Sie zudem meist Förderungen erhalten.
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Im Energieausweis werden Daten zur Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten eines Gebäudes dargestellt. Dieses Dokument soll einen Vergleich zwischen Immobilien ermöglichen, welcher Kaufinteressenten bei ihrer Kaufentscheidung unterstützen soll. Mit den im Energieausweis festgehaltenen Kennwerten kann man die zukünftigen Energiekosten abschätzen, wobei jedoch das Nutzerverhalten einen großen Einfluss darauf hat.
Das Gebäude muss nicht zwingend besichtigt oder begangen werden. Es reicht, wenn der Eigentümer Daten und aussagekräftige Fotos vom Gebäude bereitstellt, die zur Ausstellung des Energieausweises erforderlich sind. Der Ausweisersteller ist dann dafür verantwortlich, dass die Daten korrekt sind und darf sie auch nur verwenden, wenn es keine begründeten Zweifel an deren Richtigkeit gibt.
Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten, einen Energieausweis zu beantragen. Sie können das Dokument online bei Gewerbetreibenden beantragen bzw. ausstellen lassen oder Sie setzten sich persönlich in Kontakt undvereinbaren eine Begutachtung vor Ort. Zweiteres ist genauer, kostet aber in der Regel auch deutlich mehr. Da der Energieausweis nach dem vereinfachten Verfahren rechtlich ausreichend ist, genügt dieser und Sie können sich somit Kosten beim Hausbau sparen.
Bei Neubauten sowie bei größeren Renovierungen ist ein Energieausweis meist ein verpflichtender Teil der Einreichungsunterlagen sowie der baurechtlichen Bewilligung. Ebenso benötigen Sie einen Energieausweis für den Erhalt von einigen Förderungen.
Ein Energieausweis wird nur von berechtigten Fachleuten ausgestellt. Dazu zählen: Baumeistern, Architekten, Gebäudeenergieberater, Innenarchitekten, Anlagetechniker, Bauphysiker, Physiker, Bautechniker, Bauingenieure und Rauchfangkehrer.
Ihre Energieeffizienz können Sie verbessern, indem Sie auf eine Dach- Kellerdecken- und Fassadendämmung achten, alte Heizanlagen erneuern, sowie alte Fenster und Türen austauschen. Auch der Einbau von Photovoltaikanlagen und Solarthermie kann zu einer besseren Energieeffizienz beitragen.
Bildquellen: Alexander Limbach/ Shutterstock.com, microstock3D/ Shutterstock.com, Drazen Zigic/ Shutterstock.com, Gerhard Seybert / Shutterstock.com Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Mag. Harald Draxl Position: Geschäftsführer
Meine Kreditkompetenz habe ich 1995 durch die Leitung des Gewerbekunden-Centers bei der Creditanstalt AG und seit 1997 als Baufinanzierungs-Spezialist bei der CA Baufinanzierungs-Beratung GmbH aufgebaut. Im Jahr 2002 wurde ich Gesellschafter bei der Infina und ab November 2004 in die Geschäftsführung berufen. Meine Zuständigkeit ist seither die Leitung unseres Vertriebes und der Banken-Kooperationen. Ich beschäftige mich tagtäglich mit den Entwicklungen am österreichischen Kredit- und Immobilienmarkt, um unsere gesamte Vertriebsorganisation stets über die besten Produkte und aktuellen Zinssätze für die Kundenberatungen auf dem Laufenden zu halten.
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