Bis zum Jahr 2040 soll Österreich klimaneutral sein – auf dieses Ziel hat sich die aktuelle Bundesregierung geeinigt. Dazu müssen auch die Treibhausgas-Emissionen im Wohnbereich stark sinken. Die energetische Sanierung bestehender Gebäude ist dabei ein wichtiger Baustein. Aber: Ist eine solche energetische Sanierung eigentlich Pflicht? Und was ist hinsichtlich einer Sanierungspflicht für die Zukunft zu erwarten?
Derzeit (2024) keine Pflicht zur Wärmedämmung
Zu den Maßnahmen der energetischen Sanierung gehören:
- Dämmung der Fassade
- Dämmung des Dachs oder der obersten Geschoßdecke
- Dämmung der Kellerdecke
- Austausch der Fenster
- Austausch oder Sanierung der Heizung.
Sie umfasst also einerseits die thermische Verbesserung der Gebäudehülle („Wärmedämmung“) und andererseits das Heizsystem.
In Bezug auf die Gebäudehülle gibt es derzeit kein Gesetz, das Hausbesitzern eine Sanierung vorschreibt. Im Gegensatz zum Neubau – hier gibt es sehr wohl Vorschriften – wird die Einhaltung bestimmter Energiestandards bei bestehenden Wohngebäuden derzeit noch nicht gesetzlich eingefordert. Die energetische Sanierung von Dach, Fassade, Fenster und Kellerdecke beruht somit auf freiwilliger Basis.
EU-Kommission: Gesetzesentwurf von 2021 wurde abgemildert
Die Möglichkeit einer Sanierungspflicht stand allerdings schon im Raum. Ein Gesetzentwurf der EU vom Dezember 2021 forderte, dass Wohngebäude mit besonders schlechter Energiebilanz bis 2030 saniert werden sollten. Betreffen sollte das jene 15 % der Gebäude mit der schlechtesten Bilanz. Dieses Gesetz zur energetischen Sanierung wurde aber letztendlich abgeschwächt. Nun gibt es aktuell nur mehr eine energietechnische Vorgabe für den Durchschnitt aller Wohngebäude eines EU-Mitgliedsstaates, aber nicht mehr für einzelne Wohngebäude.
Alle Förderungen auf einen Blick
Erfahren Sie in unserem Ratgeber „Förderungen für die energetische Sanierung“, welche finanziellen Hilfen es in Österreich gibt.
Sanierungspflicht bei Hauskauf?
Sie denken über einen Hauskauf nach und möchten wissen, ob Sie – rein rechtlich gesehen – energetisch sanieren müssen? Hier gibt es eine klare Antwort: Nein, in Österreich gibt es derzeit keine Pflicht zur energetischen Sanierung beim Hauskauf. Dies gilt auch für den Betrieb fossiler Heizungen in Bestandsgebäuden. Eine gesetzliche Verpflichtung zum Austausch alter Ölheizungen oder Gasheizungen besteht derzeit nicht, auch wenn die Bundesregierung einen schrittweisen Ausstieg aus fossilen Brennstoffen plant.
Verpflichtend ist hierzulande nur die Vorlage des Energieausweises. Die Verantwortung dafür trägt der Verkäufer – potenzielle Käufer haben hingegen das Recht darauf, den Energieausweis zu sehen. Im Energieausweis wird der Heizwärmebedarf der Immobilie pro m² der Brutto-Grundfläche aufgeführt. Darauf basierend wird das Gebäude in eine der Klassen A (Passivhaus) bis G (altes, unsaniertes Haus) eingeteilt.
Gut zu wissen: In Deutschland gibt es sehr wohl eine Sanierungspflicht beim Hauskauf. Wenn ein Wohngebäude verkauft oder vererbt wird, dann muss der neue Besitzer z. B. das Dach oder die oberste Geschoßdecke dämmen. Zudem sind alte Heizkessel zu erneuern, wenn eine Öl- oder Gasheizung älter als 30 Jahre ist und es sich um keine Niedertemperatur- und Brennwerttechnik handelt.
Wenn Sanierung geplant: Hier gelten Mindeststandards
Zwar gibt es in Österreich bisher kaum Vorschriften, die besagen, dass eine energetische Sanierung von Wohngebäuden durchgeführt werden muss. Allerdings gelten gesetzliche Regeln dahingehend, wie eine energetische Sanierung ausgeführt werden muss. Wer eine sogenannte „größere Renovierung“ plant, muss nämlich diverse Mindeststandards erfüllen.
Was ist eine größere Renovierung?
Als größere Renovierung gilt laut OIB (Österreichisches Institut für Bautechnik) eine Renovierung, „bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen werden, es sei denn, die Gesamtkosten der Renovierung der Gebäudehülle und der gebäudetechnischen Systeme betragen weniger als 25 % des Gebäudewertes, wobei der Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde, nicht mitgerechnet wird.“
Wer also z. B. die energetische Sanierung der Fassade plant, muss sich mit den gesetzlichen Anforderungen auseinandersetzen – denn damit sind in der Regel die Kriterien für eine „größere Renovierung“ erfüllt.
Welche Mindeststandards gelten?
Grundsätzlich werden die Bauvorschriften – und damit auch die Richtlinien zur energetischen Sanierung – nicht von der Bundesregierung geregelt. Denn die Bauvorschriften sind in Österreich Ländersache, das heißt, die geltenden Mindeststandards können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.
Sie planen eine energetische Sanierung?
Egal, ob es sich nur um Einzelmaßnahmen oder eine größere Renovierung handelt: Eine energetische Sanierung ist eine finanzielle Investition und die Kosten sind meist beträchtlich. Welche Möglichkeiten es zur Finanzierung der energetischen Sanierung gibt, erfahren Sie in unserem Ratgeber.
Wird in Zukunft eine Sanierungspflicht kommen?
Prinzipiell lässt sich also festhalten: Derzeit gibt es in Österreich keine energetische Sanierungspflicht im Wohnbau. Ab 2025 sieht ein Stufenplan der Bundesregierung den schrittweisen Austausch besonders alter Öl- und Kohleheizungen vor, beginnend mit Heizungen, die älter als Baujahr 1980 sind. Allerdings handelt es sich hierbei nicht um eine verbindliche gesetzliche Regelung, sondern lediglich um eine Absichtserklärung. Ob und wann die Bundesländer diese Pläne in rechtlich verbindliche Maßnahmen umsetzen, bleibt abzuwarten. Insgesamt setzt die Regierung weiterhin auf Anreize (z. B. durch Förderungen) statt auf Zwang.
Überarbeitete EU-Richtlinie wird in vielen Fällen auf Sanierungspflicht hinauslaufen
Am 28. Mai 2024 ist die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in Kraft getreten. Die neuen Regelungen müssen bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Zwar gibt es keine individuellen Sanierungspflichten für Wohngebäude, aber allgemeine Vorgaben zur Reduktion des Energieverbrauchs über den gesamten Wohngebäudebestand.
Bis zum 29. Mai 2026 legen die Mitgliedstaaten der EU einen nationalen Pfad für die schrittweise Renovierung des Wohngebäudebestands fest. Dieser steht im Einklang mit (Teil-)Zielen für die Jahre 2030, 2040 und 2050 sowie im Einklang mit dem Hauptziel eines Nullemissionsgebäudebestands bis 2050. Dabei geht es um eine kontinuierliche Verringerung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs in kWh/(m2.a) des gesamten Wohngebäudebestands bis 2050. Der nationale Pfad enthält die Anzahl der jährlich zu renovierenden Wohngebäude und Wohngebäudeeinheiten oder den Umfang der jährlich zu renovierenden Fläche.
Im Gegensatz zu den Nicht-Wohngebäuden gibt es für Wohngebäude keine Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz. Somit verfügen die Mitgliedstaaten bezüglich Renovierungsziele über größere Handlungsspielräume. Laut Artikel 9 Absatz 2 der EPBD sollen die Mitgliedstaaten sicherstellen, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des Wohngebäudebestands bis zum Jahr 2030 im Vergleich zu 2020 um mindestens 16 % und bis zum Jahr 2035 um mindestens 20 bis 22 % sinkt.
Ziele der EU-Mitgliedsstaaten: Energiebedarf muss drastisch sinken
Nach dem Europäischen Klimagesetz sollen die Netto-Treibhausgasemissionen der EU bis 2030 um 55 % sinken. Bis 2050 möchte die EU komplett klimaneutral sein. Die österreichische Bundesregierung hat sich das Ziel der Klimaneutralität bis 2040 gesetzt.
Daraus folgt, dass der Energiebedarf in allen Bereichen stark sinken muss – auch im Bereich Wohnen. Laut Erhebungen der Europäischen Kommission entfallen 40 Prozent des Energiebedarfs in Europa auf Gebäude. Die energetische Sanierung bestehender Wohngebäude ist deshalb unerlässlich, wenn Österreich und die EU ihre Klimaschutzziele erreichen wollen.
Das bedeutet: Der Druck zur energetischen Sanierung wird unabhängig von der EU-Gebäuderichtlinie wachsen – sei dies nun durch:
- steigende Energiepreise
- Koppelung von Förderungen an bestimmte Energiestandards oder
- Koppelung der Vergabe von Wohnbau-Krediten an bestimmte Nachhaltigkeitskriterien.
Ob es letztendlich zu einer gesetzlich verankerten Sanierungspflicht kommen wird, ist noch offen und hängt vermutlich auch davon ab, ob andere Maßnahmen vorher greifen oder nicht. Das EU-Parlament hat sich im März 2023 für eine Sanierungspflicht ausgesprochen. Wohngebäude sollen demnach ab einem bestimmten Jahr jeweils mindestens eine bestimmte Energieklasse erreichen.
Nachhaltiges Bauen und Kreditvergabe
Nachhaltigkeit im Bereich Wohnen wird sich in Zukunft auch auf die Kreditvergabe auswirken. Eine zunehmend wichtige Rolle spielen die sogenannten ESG-Kriterien. Was Sie dazu wissen müssen, erfahren Sie in unserem Ratgeber „ESG und Immobilienkredit“.
Rechtliche Situation: Betrieb von Heizungen mit fossilen Brennstoffen
Der Betrieb von Heizungen mit fossilen Brennstoffen ist derzeit in Österreich grundsätzlich weiterhin erlaubt. Allerdings gelten bereits Einschränkungen, insbesondere für Neubauten. Gemäß dem Erneuerbare-Wärme-Gesetz (gültig seit 28. Februar 2024) ist die Errichtung neuer Anlagen zur Wärmebereitstellung mit fossilen Brennstoffen in neuen Baulichkeiten unzulässig. Das Ölkesseleinbauverbotsgesetz (in Kraft seit 1. Januar 2020) verbietet ebenfalls den Einbau von Heizkesseln für flüssige oder feste fossile Brennstoffe in Neubauten.
Für bestehende Gebäude gibt es bisher keine einheitliche gesetzliche Regelung, die den weiteren Betrieb von fossilen Heizungen untersagt. Einige Bundesländer, wie Tirol und Wien, haben jedoch strengere Vorgaben: In diesen Bundesländern ist der Einbau von Ölkesseln untersagt, wenn sogenannte größere Renovierungen durchgeführt werden. In Tirol ist die Nutzung fossiler Brennstoffe unter bestimmten Voraussetzungen bis 2025 weiterhin erlaubt.
Seitens der Bundesregierung liegt eine Absichtserklärung vor, den schrittweisen Ausstieg aus fossilen Brennstoffen voranzutreiben. Ein Stufenplan sieht ab 2025 den Austausch von Ölkesseln vor, die älter als 25 Jahre sind, und ab 2035 den allgemeinen Austausch aller Ölkessel. Allerdings handelt es sich hierbei bislang um eine Absichtserklärung, die noch nicht gesetzlich verankert wurde. Entscheidend wird sein, ob und wann die Bundesländer gesetzliche Maßnahmen umsetzen.
Aktuell bleibt der Weiterbetrieb einer herkömmlichen Ölheizung in allen Bundesländern möglich. Dennoch ist es sinnvoll, ältere Heizsysteme zu modernisieren, da zukünftige mögliche Einschränkungen oder umfassende Fördermöglichkeiten den Umstieg auf erneuerbare Energien attraktiver machen.
Energetische Sanierung: Auch ohne Pflicht sinnvoll
So oder so: Auch ohne Pflicht spricht vieles für die energetische Sanierung. Insbesondere durch das Förderprogramm „Raus aus Öl und Gas“ können Sie den Umstieg auf eine moderne, erneuerbare Heizung finanziell attraktiv gestalten. Derzeit gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, fossile Heizungen zu ersetzen, jedoch bietet die Umstellung auf erneuerbare Energien langfristige Vorteile – sowohl finanziell als auch für die Umwelt.
Ein saniertes Gebäude spart Energie, schützt die Umwelt und trägt zu einer lebenswerten Zukunft für alle bei. Und auch in finanzieller Hinsicht kann sich die Sanierung lohnen: Dank des geringeren Heizbedarfs lassen sich die Kosten der energetischen Sanierung häufig innerhalb weniger Jahre wieder einsparen.
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