Weniger heizen – und trotzdem gemütliche Wärme genießen? Die energetische Sanierung macht es möglich. Durch die effektive Dämmung von z. B. Wänden, Fenstern und Dach bleibt die Heizwärme in den Räumen und der Energiebedarf des Hauses sinkt. Doch wann lohnt sich eine Energiesanierung, welche Maßnahmen gehören dazu und wie lässt sich das Ganze finanzieren? Das erfahren Sie in diesem Ratgeber.
Die energetische Sanierung – manchmal auch „thermische Sanierung“ genannt – bezeichnet die Modernisierung eines Gebäudes, um dessen Energiebedarf für Heizung, Warmwasser und Lüftung zu senken.
Bereiche der energetischen Sanierung
Die energetische Sanierung kann an verschiedenen Bereichen des Hauses ansetzen.
Zum einen geht es um eine thermische Verbesserung der Gebäudehülle (= Fenster, Türen, Dach, Außenwand, Kellerdecke), damit möglichst wenig Heizwärme nach draußen entweicht.
Zum anderen geht es aber auch um eine Sanierung des Heizungssystems, um dieses effizienter und nachhaltiger zu gestalten, und ggf. auch den Einbau einer Lüftungsanlage.
Die einzelnen Bereiche im Überblick:
Mit einer Dämmung der Außenwand können Sie am meisten sparen.
Fassade bzw. Außenwände
Über die Fassade eines Hauses geht besonders viel Wärme verloren. Die Dämmung der Außenwand ist daher eine der Maßnahmen mit dem höchsten Sparpotenzial (bis zu 35 % Einsparung bei Energiekosten) – allerdings ist diese auch vergleichsweise teuer und aufwändig.
Es kommen verschiedene Arten der Dämmung in Frage:
Mit einem WDVS (Wärmedämmverbundsystem), bei dem Dämmstoffplatten an der Außenseite der Fassade aufgebracht werden.
Mittels hinterlüfteter Vorhangfassade, hierbei wird an der Wand eine Unterkonstruktion befestigt, die dann die Fassade trägt. In diesem Zwischenraum kann später Luft zirkulieren.
Mit einer Innendämmung, falls eine Dämmung an der Außenseite (z. B. wegen Denkmalschutz) nicht möglich ist.
Tipp: Nutzen Sie die Gelegenheit einer anstehenden Fassadensanierung, etwa bei der Erneuerung des Außenputzes, um gleichzeitig eine Außenwanddämmung vorzunehmen. Dies kann Ihnen dabei helfen, sowohl Zeit als auch erheblich Kosten zu sparen.
Bei einer Dämmung der Außenwände sowie beim Fenstertausch sollte außerdem die Belüftung angepasst werden. Denn die dichte Gebäudehülle lässt dann kaum mehr Luftaustausch über Wände bzw. Fenster zu. Eine automatische Wohnraumlüftung (ggf. mit Wärmerückgewinnung) ist oft eine sinnvolle Ergänzung.
Dach
Die Dachdämmung ist ebenso eine äußerst wirksame Maßnahme, um den Verlust an Heizwärme zu minimieren. Hier gibt es drei maßgebliche Möglichkeiten:
Aufsparrendämmung: Hier wird das Dämmmaterial zwischen Sparren und Dacheindeckung eingebracht. Bei dieser sehr effektiven Maßnahme muss das Dach neu eingedeckt werden.
Zwischensparrendämmung: Das Dämmmaterial befindet sich zwischen den Dachsparren. Diese Art ist nicht ganz so effektiv wie die Aufsparrendämmung, da Wärmebrücken entstehen, dafür günstiger.
Untersparrendämmung: Das Dämmmaterial befindet sich unter den Dachsparren und die Raumhöhe verkleinert sich entsprechend.
Wem die Dämmung des Daches zu aufwendig oder kostenintensiv ist, kann als Alternative auch die Dämmung der obersten Geschoßdecke in Betracht ziehen. Dies ist wesentlich günstiger. Allerdings eignet sich diese Variante meist nur dann, wenn Sie das Dachgeschoß nicht als Wohnraum nutzen.
Fenster und Türen
Moderne Fenster mit 3-Scheiben-Wärmeschutzverglasung dämmen um ein Vielfaches besser als ältere Exemplare. Als Faustregel gilt: Wurden die Fenster vor 1995 eingebaut, dann ist ein Fenstertausch ratsam, da bis zu dieser Zeit in der Regel noch die wesentlich schlechteren, unbeschichteten Isolierverglasungen eingesetzt wurden.
Bei neueren Fenstern, die lediglich kleine Mängel aufweisen, ist unter Umständen auch eine Reparatur ausreichend: z. B. ein Austausch von defekten Dichtungen oder Beschlägen.
Zu beachten: Eine Fenstersanierung sollte nicht vor der Außenwanddämmung stattfinden. Neue Fenster und eine ungedämmte Außenwand sind nämlich eine schlechte Kombination: Wenn die Fenster besser dämmen als die Außenwand, besteht die Gefahr der Schimmelbildung. Der U-Wert* der Außenwand sollte daher niemals höher sein als der U-Wert der Fenster.
* Der sogenannte U-Wert definiert, welche Wärmemenge innerhalb einer Sekunde durch ein ein Quadratmeter großes Bauteil bei einem gegebenen Temperaturunterschied von einem Grad Celsius von innen nach außen transportiert wird.
Abhängig von Zustand und Isolierungsgrad der Außentüren könnte auch ein Austausch dieser sinnvoll sein, um auch dadurch eine weitere Energieeinsparung zu erzielen.
Kellerdecke
Die Dämmung der Kellerdecke dient dazu, den Wärmeverlust der beheizten Räume an den unbeheizten Keller bzw. an das umliegende Erdreich zu minimieren. Diese Maßnahme bietet mittleres Energiesparpotenzial und ist dabei relativ kostengünstig – das Kosten-Nutzen-Verhältnis ist also ausgezeichnet. Wird der Keller beheizt und als Wohnraum genutzt, dann sollten statt der Kellerdecke die Außenwände und der Fußboden des Kellers gedämmt werden.
Heizung
In puncto Heizung können bei der energetischen Sanierung verschiedene Maßnahmen auf dem Plan stehen:
Verbesserung einzelner Teile: z. B. Austausch alter Heizkessel und Heizungspumpen, Dämmung von Heizungsrohren, hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage
Erweiterung: z. B. um zusätzliche Photovoltaik- oder Solarthermie-Anlagen
Komplett neues Heizungssystem: z. B. Tausch einer altern Öl-, Gas- oder Kohleheizung durch nachhaltigere Heizungssysteme wie Wärmepumpe, Fernwärme, Solaranlage oder Pellets.
Tipp: Vertiefende Informationen zu den einzelnen Sanierungsmaßnahmen bekommen Sie in folgenden Ratgebern:
Prinzipiell lässt sich hier kein pauschaler Rat erteilen. Es kommt auch immer darauf an, welche Instandhaltungsarbeiten generell nötig sind. Sinnvoll ist es auf jeden Fall, eine sowieso notwendige Renovierung (z. B. Außenfassade neu streichen) mit der energetischen Sanierung zu verbinden.
Darüber hinaus ist folgende Faustregel häufig zutreffend: Zuerst die Hülle, dann die Technik. Dies gilt insbesondere bei älteren Gebäuden (Baujahr vor ca. 1985). Hier sollte die Sanierung der Gebäudehülle an erster Stelle stehen, ein eventueller Heizungstausch danach erfolgen.
So oder so: Kompetente Beratung bei der energetischen Sanierung ist in jedem Fall unerlässlich. Nur ein Experte kann Ihnen sagen, welches die beste Vorgehensweise für Ihr Haus ist.
Finanzielle Aspekte der Energiesanierung
Auf lange Sicht spart man mit der energetischen Sanierung meist einiges an Geld. Doch kurzfristig gesehen entstehen beträchtliche Kosten. Viele Hausbesitzer fragen sich daher, wie sie die Finanzierung für die energetische Sanierung aufbringen können.
Orientierung und Hilfe bieten Ihnen hier unsere beiden Ratgeber:
Prinzipiell gilt: Wenn Ihnen momentan die nötigen finanziellen Mittel fehlen, haben Sie die Möglichkeit, staatliche Förderungen in Anspruch zu nehmen, darüber hinaus kann auch die Aufnahme eines Kredits in Frage kommen.
1) Förderungen
Der Staat Österreich unterstützt die energetische Sanierung mit verschiedenen finanziellen Förderungen, um den Umstieg auf eine klimafreundliche Lebensweise zu erleichtern. Allerdings wurden einige der bisherigen Programme für 2025 noch nicht bestätigt oder sind bereits ausgelaufen.
Sanierungsoffensive 2024 abgeschlossen Die Förderungsaktion „Sanierungsbonus“ und „Raus aus Öl und Gas“ 2023/24 wurde beendet. Über eine Fortsetzung im Jahr 2025 entscheidet die neue Bundesregierung. Neue Registrierungen oder Anträge sind nicht mehr möglich, da die Fördermittel vollständig ausgeschöpft wurden. Bereits aufrechte Registrierungen bzw. Anträge bleiben gültig. Eine Verlängerung der Registrierung ist jedoch ausgeschlossen. Ab der Registrierung stehen 12 Monate für die Umsetzung der beantragten Maßnahmen und die Antragseinreichung zur Verfügung. Nach Ablauf dieser Frist verfällt die Registrierung automatisch.
Die aktuellen Förderprogramme umfassen:
Auch wenn die großen bundesweiten Programme derzeit nicht neu aufgelegt wurden, gibt es weiterhin Unterstützung für energetische Sanierungen auf regionaler Ebene sowie spezielle Programme für einkommensschwache Haushalte:
Programm „Sauber Heizen für Alle“ 2025: Dieses Förderprogramm richtet sich gezielt an einkommensschwache Haushalte und unterstützt den Austausch von fossilen Heizsystemen gegen klimafreundliche Alternativen wie Wärmepumpen, Holzheizungen oder den Anschluss an Fernwärme. Die Antragstellung erfolgt in drei Schritten (Registrierung, Antrag, Endabrechnung). Neue Registrierungen sind ab dem 2. Januar 2025 möglich, solange Budgetmittel verfügbar sind.
Steuerliche Förderung für Sanierungsmaßnahmen: Für geförderte thermisch-energetische Sanierungen gibt es ein Öko-Sonderausgabenpauschale von 800 Euro jährlich, für den Austausch einer fossilen Heizung 400 Euro jährlich. Diese Beträge werden über fünf Jahre automatisch in der Steuerveranlagung berücksichtigt.
Regionale Förderungen: Einige Bundesländer bieten weiterhin Förderprogramme für die energetische Sanierung an. Beispielsweise können in Burgenland bis zu 45.000 Euro für Sanierungsmaßnahmen bereitgestellt werden. Die jeweiligen Landesförderstellen geben detaillierte Informationen zu den aktuell geltenden Programmen.
Förderungen für Fenster- und Türentausch: Während es 2024 noch hohe Zuschüsse für den Austausch alter Fenster und Türen gab, sind für 2025 keine neuen Budgetmittel vorgesehen. Es ist jedoch möglich, dass einzelne Bundesländer weiterhin Unterstützung anbieten.
Da sich die Förderlandschaft jährlich ändert, ist es ratsam, sich regelmäßig auf den Webseiten der zuständigen Behörden (z. B. Umweltförderung, Bundesländer, Gemeinden) zu informieren und alle möglichen Zuschüsse zu prüfen.
Darüber hinaus kann es auch sinnvoll sein, einen Teil als Sanierungskredit zu finanzieren. Welche Art des Kredits in Frage kommt, hängt vom benötigten Betrag ab – und davon, ob Sie aktuell noch einen Wohnbaukredit zurückzahlen.
Sie haben einen laufenden Wohnbaukredit? Dann könnte eine Umschuldung in Frage kommen. Dadurch haben Sie beispielsweise die Chance auf eine Umstellung auf eine Finanzierung mit Fixzinssatz – und können den Kredit gleichzeitig um die benötigte Summe aufstocken.
Sie haben keinen laufenden Wohnbaukredit und benötigen eine kleinere Summe (bis 50.000 Euro)? Dann könnte ein Ratenkredit für Sie in Frage kommen.
Sie haben keinen laufenden Wohnbaukredit und benötigen aber eine größere Summe (über 50.000 Euro)? Dann könnte ein Hypothekarkredit in Frage kommen, bei dem Sie Ihre Immobilie als Sicherheit einsetzen.
Berechnen Sie jetzt Ihren Kredit für die energetische Sanierung mit dem Rechner von Infina:
Was ist die Altersgrenze für einen Kredit zur energetischen Sanierung?
Bislang haben viele Banken in Österreich nur einen Wohnbaukredit vergeben, wenn dieser bis zum Alter von 75 oder 80 Jahren abbezahlt werden konnte. Der Handlungsbedarf seitens des Gesetzgebers wurde erkannt. Dank einer Gesetzesänderung im Mai 2023 wurde der Zugang zu Seniorenkrediten deutlich einfacher. Mit entsprechenden Sicherheiten (z. B. einer ganz oder teilweise abbezahlten Immobilie) ist damit auch die Kreditaufnahme im hohen Alter möglich.
Tipp: Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber „Kredit aufnehmen im Alter“.
Die Energiesanierung angehen: ja oder nein?
Die Entscheidung für oder gegen eine energetische Sanierung ist gar nicht so einfach, da sehr viele Faktoren eine Rolle spielen: das Alter und der Zustand des Gebäudes, die vorhandenen finanziellen Mittel, die aktuellen Heizkosten und das eigene Heizverhalten, die Lage des Gebäudes usw.
Folgende Informationen können Ihnen bei der Entscheidung helfen:
Gesetzliche Vorschriften: Muss ich energetisch sanieren?
Die erste Frage ist natürlich die, ob es in Österreich eine gesetzliche Pflicht zur energetischen Sanierung gibt. Darauf gibt es zwei Antworten:
1. Heizungstauschpflicht
Das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWG) ist am 28. Februar 2024 in Kraft getreten und regelt den schrittweisen Ausstieg aus fossilen Heizsystemen. Ab 2025 dürfen keine neuen Öl- oder Kohleheizungen mehr eingebaut werden. Zudem gibt es ein schrittweises Austauschgebot für bestehende fossile Heizsysteme:
Ölheizungen, die älter als 25 Jahre sind, sollen nach und nach ersetzt werden. Für Eigentümer gibt es allerdings noch keine direkte Austauschpflicht – die endgültige Regelung dazu ist von den Beschlüssen der einzelnen Bundesländer abhängig.
Ab 2035 wird ein generelles Betriebsverbot für Ölheizungen angestrebt.
Gasheizungen sollen bis spätestens 2040 ersetzt werden, falls keine erneuerbaren Alternativen genutzt werden.
Insgesamt setzt die Regierung weiterhin eher auf finanzielle Anreize durch Förderprogramme anstatt auf sofortige Zwangsmaßnahmen.
2. EU-Energieeffizienzrichtlinie (EPBD) und Sanierungspflicht
Auf EU-Ebene ist die Gesetzgebung zur Energieeffizienz von Gebäuden noch in Entwicklung. Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wurde im März 2024 beschlossen und sieht folgende Maßnahmen vor:
Bis 2030 müssen alle Wohngebäude mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ erreichen, bis 2033 dann Klasse „D“.
Öffentliche Gebäude müssen bereits bis 2027 mindestens Klasse „E“ und bis 2030 Klasse „D“ erreichen.
Jedes EU-Land muss einen nationalen Sanierungsplan vorlegen, um die Energieeffizienz von Bestandsgebäuden zu verbessern.
Sanierungsmaßnahmen sollen insbesondere auf Gebäude mit sehr hohem Energieverbrauch (Klasse F und G) konzentriert werden.
Für private Hausbesitzer bedeutet dies, dass es mittelfristig zu Sanierungspflichten kommen kann – konkrete gesetzliche Verpflichtungen werden jedoch erst dann festgelegt, wenn die EU-Richtlinie in österreichisches Recht umgesetzt wird. Eigentümer sollten sich daher frühzeitig informieren und überlegen, ob eine energetische Sanierung sinnvoll ist, um zukünftige gesetzliche Auflagen frühzeitig zu erfüllen.
Allgemeine Gründe für die energetische Sanierung
Allgemein gesprochen gibt es unterschiedliche Beweggründe für eine energetische Sanierung. Zu den wichtigsten zählen sicher die langfristige Kostenersparnis sowie der Gedanke an die Umwelt.
Das ergab auch eine Umfrage von Global 2000 aus dem Jahr 2021. Von 196 sanierungswilligen Personen in Österreich gaben …
60 % die Kostenersparnis als Beweggrund an,
42 % die klimaschonende Energienutzung,
37 % die wohligere Wärme im Winter,
24 % eine Verringerung des Arbeitsaufwands beim Heizen,
23 % bessere Kühlung im Sommer,
19 % wollten der Schimmelbildung vorbeugen,
9 % regionale Energielieferanten unterstützen und
10 % nannten andere Gründe.
Diese Umfrage zeigt: Auch wenn der Umweltgedanke wichtig ist – der finanzielle Aspekt spielt die größte Rolle. Umso wichtiger ist es, die geplanten Sanierungsmaßnahmen genau durchzurechnen, um zu ermitteln, ob sie sich finanziell lohnen.
Wann lohnt sich die Sanierung finanziell?
Eine Kosten-Nutzen-Rechnung ist meist komplex und muss sämtliche Faktoren – von Anschaffungskosten, über den aktuellen Heizwärmebedarf bis hin zur prognostizierten Entwicklung der Energiekosten – miteinbeziehen.
Grundsätzlich lohnt sich die energetische Sanierung umso mehr, je schlechter der energetische Zustand des Hauses aktuell ist. Bei einem sehr alten Gebäude mit schlecht gedämmten Wänden, undichten Fenstern sowie ineffizienter Heizung ist die potenzielle Ersparnis durch Sanierung natürlich größer. Den Heizwärmebedarf und energetischen Zustand (Klassifizierung von A bis G) können Sie dem Energieausweis Ihres Hauses entnehmen.
Als Faustregel kann gelten: Wenn das Gebäude in den letzten 20 bis 25 Jahren nicht saniert wurde, sollte man auf jeden Fall über das Thema „energetische Sanierung“ nachdenken.
Die energetische Sanierung lohnt sich umso mehr, je schlechter der energetische Zustand des Hauses ist.
Weitere Faktoren, die eine Rolle spielen:
Angestrebter Energiestandard
Art und Umfang der Sanierungsmaßnahmen
Verfügbare Förderungen
Wohnfläche des Hauses
Nutzung des Hauses
Position des Hauses (freistehend oder Reihenhaus)
Klimatische Bedingungen am Wohnort
Ggf. Denkmalschutz
Weiterlesen: Wie unterscheidet sich die Sanierung eines Holzhauses von der Sanierung eines Fertigteilhauses? Das erfahren Sie in unserem Ratgeber zur energetischen Sanierung verschiedener Hausarten.
Energetisch sanieren: So wird Ihre Immobilie fit für die Zukunft
Letztlich stellt sich weniger die Frage, ob eine energetische Sanierung sinnvoll ist, sondern wann der beste Zeitpunkt dafür ist. Nachhaltige, umweltfreundliche Heizungssysteme sowie gut gedämmte Wände und Fenster werden in Zukunft immer wichtiger werden. Auch um einen Werterhalt Ihrer Immobilie sicherzustellen. Mit der passenden Finanzierung von Infina erhalten Sie den notwendigen finanziellen Spielraum, um die Maßnahmen zum richtigen Zeitpunkt umzusetzen.
Häufige Fragen
Die energetische Sanierung kann folgende Maßnahmen umfassen: Dämmung der Fassade, des Daches, der obersten Geschoßdecke, der Kellerdecke und der Keller-Außenwände sowie Sanierung bzw. Austausch von Fenstern und Außentüren. Zudem zählen auch die Verbesserung oder der Austausch des Heizungssystems sowie der Einbau einer Lüftung mit Wärmerückgewinnung dazu.
Ja, meist wird ein Heizungstausch auch als Teil einer energetischen Sanierung verstanden. Eine festgelegte Definition, was genau zur energetischen Sanierung zählt, gibt es aber nicht.
Die Bundesregierung in Österreich fördert die Dämmung von Außenwänden, Dach, oberster Geschoßdecke und Kellerboden sowie Sanierung bzw. Austausch von Fenstern und Außentüren mit dem Sanierungsscheck. Darüber hinaus gibt es vom Bund noch Förderungen für den Austausch eines fossilen Heizungssystems sowie diverse Förderungen der einzelnen Länder.
Aktuell gibt es keine gesetzliche Pflicht für Hausbesitzer ihre bestehende Immobilie zu dämmen. Anders sieht es bei Neubau aus: Hier existieren diverse Vorgaben für nachhaltiges Bauen.
Bildquellen: SkyLine / Adobe Stock, maho / Adobe Stock, Ingo Bartussek / Adobe Stock Rechtshinweise zu unseren Ratgebern finden Sie in unserer Verbraucherschutzinformation.
Über den Autor: Hagen Luckert
Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
Was ist darunter eigentlich zu verstehen? Wo stehen die wichtigsten Leitzinssätze aktuell? Welche Folgen hat es, wenn diese Zinsen sinken oder steigen? Inkl. Video.
Die am häufigsten gelesenen Artikel – Ratgeber für die Immobilienfinanzierung
Zinsen berechnen beim Kredit: Wie viele Zinsen muss ich zahlen?
Die Höhe der Zinsen ist ein wichtiges Kriterium, wenn es darum geht, den besten Kredit auszuwählen. Möchten Sie einen günstigen Wohnkredit erhalten, dann lohnt sich also in jedem Fall ein Zinsvergleich.
Anfrage schreiben
