Eigentümerversammlung: Rechte, Ablauf und Beschlussfähigkeit

Die Eigentümerversammlung ist ein regelmäßig stattfindendes Treffen zwischen Hausverwaltung und Eigentümergemeinschaft, bei dem aktuelle Themen rund um die Immobilie besprochen und Abstimmungen durchgeführt werden können. Hier werden wichtige Entscheidungen getroffen – etwa zur Instandhaltung, Hausordnung oder geplanten Investitionen. Für Eigentümer ist sie die wichtigste Möglichkeit, aktiv mitzubestimmen und ihre Interessen einzubringen.

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Forum für Wohnungseigentümer, um gemeinsam über Fragen zur Verwaltung und Instandhaltung der Liegenschaft zu entscheiden. Sie wird durch den Verwalter oder auf Antrag von mindestens drei Eigentümern einberufen, sofern diese zusammen mindestens 25 % der Anteile halten. 

Beschlüsse, die in der Eigentümerversammlung gefasst werden, betreffen häufig die Verwaltung des Gebäudes, Instandhaltungen, Reparaturen und finanzielle Entscheidungen, z.B. die Höhe der anzusparenden Instandhaltungsrücklage. Zudem kann über Änderungen der Hausordnung oder größere Investitionen abgestimmt werden.

Eine Eigentümerversammlung bietet den Eigentümern eine Plattform, um Probleme anzusprechen, Fragen zu klären und sich mit anderen Miteigentümern auszutauschen. Dies fördert das Gemeinschaftsgefühl und trägt dazu bei, Unklarheiten oder Streitigkeiten frühzeitig zu vermeiden.

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Eine Eigentümerversammlung muss grundsätzlich alle zwei Jahre durch den Verwalter einberufen werden. In bestimmten Fällen, beispielsweise bei dringenden Angelegenheiten, kann eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden.

• Einladungsfrist Eigentümerversammlung: Mindestens zwei Wochen vor dem Termin müssen alle Eigentümer schriftlich informiert werden.
• Die Einladung muss alle relevanten Tagesordnungspunkte enthalten.
• Die Information erfolgt per Post, E-Mail oder durch Aushang im Haus.

Sollten Eigentümer die Einberufung einer außerordentlichen Versammlung wünschen, müssen sie dies schriftlich beim Verwalter beantragen. Dabei ist ein wichtiger Grund anzugeben, wie beispielsweise ein unerwartetes Bauprojekt oder Streitigkeiten bezüglich der Verwaltung.

Wichtig: Wenn die Einladung fehlerhaft oder zu kurzfristig versendet wurde, können Beschlüsse der Versammlung ungültig sein. Zudem sollten Eigentümer sicherstellen, dass sie vor der Versammlung alle notwendigen Unterlagen erhalten, um informierte Entscheidungen treffen zu können.

Meistens ist die Einberufung einer Eigentümerversammlung problemlos und erfolgt durch die Hausverwaltung. Ist das Haus in gutem Zustand und gibt es kaum Beanstandungen, so ist eine Versammlung alle zwei Jahre ausreichend. Gibt es hingegen mehr zu besprechen und auch dringendere Anliegen, so sind kürzere Intervalle sinnvoll. 

Der Ablauf ist gesetzlich geregelt:

1. Eröffnung durch den Verwalter: Prüfung der Anwesenheit und Feststellung der Beschlussfähigkeit.
2. Vorstellung der Tagesordnung: Diskussion der vorgesehenen Punkte.
3. Bericht des Verwalters: Präsentation der Verwaltungstätigkeiten, Rechnungslegung und geplante Investitionen.
4. Diskussion und Beschlussfassung: Abstimmung über die vorgelegten Punkte.
5. Protokollierung und Veröffentlichung: Ergebnisse werden im Protokoll festgehalten und an alle Eigentümer übermittelt.

In vielen Fällen werden während der Versammlung auch Experten hinzugezogen, um spezielle Themen, wie Sanierungsmaßnahmen oder rechtliche Aspekte, fachkundig zu erläutern. Die Versammlung kann auch genutzt werden, um Rechnungen einzusehen. Sollte das gewünscht sein, informieren Sie die Verwaltung am besten vorab, damit die Dokumente vorbereitet werden können. 

Ein Beschluss ist rechtskräftig, wenn er:

• durch Eigentümer mit mindestens 50 % der Miteigentumsanteile gefasst wurde („Wertprinzip“)
• oder durch zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, sofern diese mindestens ein Drittel der Gesamtanteile vertreten („Kopfprinzip“). Diese Möglichkeit besteht seit einer Änderung des WEG-Gesetzes im Jahr 2022. 

Besonders wichtig ist die Regelung zur Stimmberechtigung: Eigentümer dürfen sich durch einen Vertreter vertreten lassen, müssen dies aber schriftlich vorab mitteilen. Auch die Gewichtung der Stimmen erfolgt nach Miteigentumsanteilen, nicht nach der Anzahl der anwesenden Personen. Die Anzahl der Anteile einer bestimmten Wohnung sind üblicherweise im Nutzwertgutachten bzw. Wohnungseigentumsvertrag festgehalten. Diese Anzahl weicht, speziell bei Altbauten, häufig von der Anzahl der Quadratmeter der Wohnung ab. 

Kann ein Eigentümer nicht persönlich teilnehmen, kann er eine Vollmacht für die Eigentümerversammlung ausstellen.

• Die Vollmacht muss schriftlich vorliegen.
• Der Vertreter darf nur abstimmen, wenn die Vollmacht nicht älter als drei Jahre ist.
• Falls eine Vollmacht am Tag der Versammlung fehlt, kann sie innerhalb von zwei Wochen nachgereicht werden.

Besonders bei strittigen Themen kann es sinnvoll sein, eine detaillierte Vollmacht mit klaren Abstimmungsvorgaben auszustellen. Die Vorlage sollte den Namen des Vertreters, das Datum der Versammlung sowie genaue Anweisungen zu den einzelnen Tagesordnungspunkten enthalten. 

Nicht alle Beschlüsse sind automatisch rechtsgültig. Fehler in der Einladung oder Verstöße gegen das WEG-Gesetz können zur Anfechtung führen.

• Fristen:  
  • Ordentliche Versammlung: Anfechtung innerhalb eines Monats nach Aushang des Protokolls.
  • Außerordentliche Versammlung: Anfechtung innerhalb drei Monaten.
• Ein Gericht kann Beschlüsse aufheben, wenn Verstöße gegen das Gesetz vorliegen.
• Formfehler, fehlerhafte Abstimmungen oder Missachtung der Einladungspflichten können eine Anfechtung begründen.

Wichtig: Eigentümer sollten sich bei Unsicherheiten juristischen Rat einholen, um ihre Rechte zu wahren. 

Viele Streitigkeiten oder Unklarheiten können jedoch bei Eigentümerversammlungen vor Ort geklärt werden. Daher ist es empfehlenswert, als Immobilienbesitzer an diesen Versammlungen teilzunehmen, da die persönlichen Gespräche oftmals die schnellsten Lösungen für etwaige Unstimmigkeiten bieten und durch die Hausverwaltung eine neutrale Person beteiligt ist, die zur Lösungsfindung beitragen kann. 

Mit diesen Informationen sind Sie bestens auf die nächste Eigentümerversammlung vorbereitet.

_{Bildquellen: Claudia Paulussen / Adobe Stock, Angelov / Adobe Stock
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