Baumängel: Vorgehensweise, Fristen und Gewährleistung in Österreich

Baumängel sind in Österreich keine Seltenheit und die Behebungen kosten enorme Summen. Mängel können offensichtlich, aber auch versteckt oder gar verheimlicht sein. Bauprojekte sollten daher vorbeugend von Vertrauenspersonen überwacht werden. Problematisch ist dabei der Einsatz vieler verschiedener einzelner Handwerker, die mitunter auch Pleite gehen können. Dann sind Ansprüche auf Fertigstellung oder Mängelbehebung in vielen Fällen nicht mehr durchsetzbar.

In der allgemeinen Definition ist ein Baumangel die „Abweichung des Ist-Zustandes eines Bauwerks vom geschuldeten Sollzustand“. Baumängel sind laut Verwaltungsgericht „unzureichende Zustände technischer Natur und nicht bewilligungswidrige Bauführungen".

Von einem Mangel spricht man immer dann, wenn die bedungenen (vertraglich vereinbarten) oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften der Sache bzw. Leistung nicht vorliegen. Mangel bedeutet also immer eine Abweichung von der vertraglichen Vereinbarung.

Baumängel erfordern viel Detailarbeit bei der Dokumentation und sind ein häufiger Grund für gerichtliche Auseinandersetzungen.

Die konkrete Vorgehensweise hängt von der Art des Mangels ab, die darüber entscheidet, ob ein Anrecht auf Gewährleistung besteht oder nicht. Mängel können sichtbar sein oder gar nicht auffallen. In diesen Zusammenhang stellt sich auch folgende Frage: Was ist ein versteckter Baumangel?

Unerhebliche Mängel: Diese haben keinerlei Auswirkungen auf die Nutzung des Gebäudes. Es sind beispielsweise kleinere Kratzer, für die maximal ein geringer Kostennachlass geltend gemacht werden kann.

Versteckte Baumängel: Hier handelt es sich um einen Mangel, der nicht ohne weiteres erkennbar ist. Dieser ist aufgrund seiner Natur bei der Übergabe des Hauses oder der Wohnung nicht direkt feststellbar. Sie tauchen binnen sechs Monaten ab Übernahme auf, aber es wird angenommen, dass sie schon von Anfang an vorhanden waren. Somit trifft die Beweispflicht, dass diese bei Übergabe noch nicht existierten, den Verkäufer. Sind aber zwischen Kauf und Entdeckung der Mängel bereits sechs Monate vergangen, trifft den Käufer die Beweislast.

Die Gewährleistungsfrist beginnt mit der Übergabe zu laufen und beträgt bei unbeweglichen Sachen inklusive mit Gebäude verbundene Sachen wie Heizung, Fenster und Elektroinstallationen, drei Jahre.

Offenkundige Baumängel: Auch augenfälliger Mangel genannt liegt dann vor, wenn der Käufer bei Vertragsabschluss eine negative Eigenschaft des Vertragsgegenstandes ohne weiteres erkennen konnte, wie beispielsweise eingeschlagene Fensterscheiben. Bei diesen Mängeln besteht kein Gewährleistungsanspruch, was gesetzlich im §928 ABGB (Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch) wie folgt geregelt ist:

„Fallen die Mängel einer Sache in die Augen oder sind die auf der Sache haftenden Lasten aus den öffentlichen Büchern zu ersehen, so findet außer dem Falle arglistigen Verschweigens des Mangels oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache von allen Fehlern und Lasten frei sei, keine Gewährleistung statt (§443 ABGB). Schulden und Rückstände, welche auf der Sache haften, müssen stets vertreten werden.“

Behebbare vs. unbehebare Mängel: Behebbare Mängel können von Handwerkern behoben werden, während bei Unbehebbarkeit zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden werden muss. Am schwierigsten sind dabei die unbehebbaren wesentlichen Mängel, da sie den ordentlichen Gebrauch entweder vermindern oder unmöglich machen (beispielsweise die Statik des gebauten Kellergeschosses ist fehlerhaft).

Tipp:

Mit der Einschaltung eines Bausachverständigen können Sie einen qualifizierten Expertenrat einholen. Dieser kann Sie bei der Übergabe einer Neubauwohnung genauso unterstützen,  wie bei der Besichtigung einer gebrauchten Immobilie, um spätere unliebsame Überraschungen im Falle des Kaufes bestmöglich zu vermeiden.

3) Mangelhafte Isolierung und Schalldämmung: Isolierungen von Elektro- und Wasserleitungen können Risse haben und auch die Schalldämmung ist ein häufiger Schwachpunkt. Während mangelnde Schalldämmung anfänglich direkt „hörbar“ wäre, könnte ersteres erst später ans Tageslicht kommen.

4) Mauerwerk oder Putz haben Risse: Mörtel und Putz müssen sachgemäß eingesetzt werden. Zudem werden häufig auch falsche Baustoffe kombiniert. Die Folge: Risse.

5) Fensterleibungen sind durchfeuchtet: Dies kann passieren, wenn Anschlußdetails zwischen Putz und Fenster nicht ordnungsgemäß ausgeführt werden. Dann können Regen und Wind eindringen, mit der Folge späterer Wasserschäden an der Fensterleibung.

Entsteht während der Errichtung oder Sanierung einer Immobilie ein Schaden an dieser, spricht man von einem Bauschaden oder Baumangel. Der Bauschaden verschlechtert die Sicherheit und den Zustand der Immobilie, woraus der Bauherr Anspruch auf Schadenersatz oder Gewährleistung hat. Für Baumängel haftet grundsätzlich der Verursacher. Laut ABGB ist jeder schadenersatzberechtigt, wenn ihm dieser rechtswidrig und schuldhaft zugefügt wurde.

Aber bei Schäden durch außergewöhnliche Verkettung von Umständen entfällt die Haftung.

Gemäß dem Vertrag ist der Auftragnehmer, zum Beispiel ein Bauträger oder Handwerker, dazu verpflichtet, dem Auftraggeber (Käufer einer Wohnung) ein einwandfreies Bauobjekt oder Handwerkerleistung zu übergeben. Im Falle von Mängeln kann der Käufer den Bauträger verklagen und seine Schadenersatzansprüche geltend machen, es sei denn, es liegt bereits eine Bauträgerinsolvenz vor, was die Durchsetzung der Ansprüche erheblich erschwert.

Als Maßstab für die Schadensevaluierung dient der Bauvertrag, denn Abweichungen von vertraglichen Vereinbarungen können eingefordert werden. In Österreich haftet der Auftragnehmer für Bauschäden im Baustellenbereich, die während oder durch seine Tätigkeit aufgetreten sind. Es besteht die Möglichkeit für den Auftraggeber bei Baumängeln Geld einzubehalten. Weitere Informationen zu diesem Thema inklusive Berechnungsbeispiele finden Sie in unserem Ratgeber Haftrücklass in Österreich.

Doch nicht jeder Schaden, der nachträglich an einer Immobilie entsteht, ist auf einen ursprünglichen Baumangel zurückzuführen. Auch Bauschäden können ein Problem darstellen, die andere Ursachen haben. Doch wer haftet in diesen Fällen?

Nicht jeder Schaden an einem Gebäude ist automatisch ein Baumangel. Neben Baumängeln, die bereits bei der Übergabe bestehen, können auch Bauschäden auftreten. Diese entstehen oft erst nachträglich durch äußere Einflüsse, Materialermüdung oder unzureichende Wartung.

Was sind typische Bauschäden?

Bauschäden können verschiedene Formen annehmen, darunter:

• Wasserschäden durch undichte Dächer oder Risse in der Gebäudehülle
• Schimmelbildung, wenn Feuchtigkeit in Wände oder Decken eindringt
• Setzungsrisse und Putzabplatzungen aufgrund von Materialermüdung
• Schäden an der Wärmedämmung, die zu Energieverlusten und Kondensation führen
• Schädlingsbefall, insbesondere in Holzbauteilen

Wer haftet für Bauschäden?

Die Haftung für Bauschäden hängt von der Ursache ab:

• Liegt die Ursache in einem Baumangel, kann innerhalb der dreijährigen Gewährleistungsfrist eine Mängelbehebung verlangt werden.
• Sind äußere Einflüsse oder fehlende Instandhaltung verantwortlich, trägt in der Regel der Eigentümer die Verantwortung.
• Hat ein Handwerker durch fehlerhafte Arbeit den Schaden verursacht, besteht ein Schadenersatzanspruch gegen ihn.

Wie lassen sich Bauschäden vermeiden?

• Regelmäßige Inspektionen und Wartung können Folgeschäden verhindern.
• Ein Bausubstanzgutachten gibt Aufschluss über den Zustand einer Immobilie.
• Fachgerechte Bauausführung und hochwertige Materialien reduzieren das Risiko langfristiger Schäden.

Da nicht jeder Bauschaden unter die gesetzliche Gewährleistung fällt, ist es wichtig, Schäden frühzeitig zu erkennen und zu dokumentieren.

Es gibt unterschiedliche Verjährungsfristen beim Schadenersatz und der Gewährleistung:

Gewährleistungsfrist bei Baumängeln:

• 3 Jahre ab Übergabe des Objekts.
• Grundsätzlich muss der Erwerber beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dieser zum Zeitpunkt der Übergabe bereits vorhanden war.
• Ausnahme laut §924 ABGB: Bei Mängeln innerhalb der ersten 6 Monate gilt eine Beweislastumkehr (wenn der Verkäufer ein Unternehmen und der Käufer ein Verbraucher ist). Dies bedeutet, es wird grundsätzlich davon ausgegangen, dass der betreffende Baumangel bereits zum Übergabezeitpunkt bestand. Der Verkäufer muss das Gegenteil beweisen.

Fristen bei Schadenersatz:

• Schadenersatzansprüche verjähren 3 Jahre nach Kenntnis von Schaden und Schädiger, maximal aber nach 30 Jahren. Wird beispielsweise nach 12 Jahren ein Schaden erkennbar, beginnt die diesbezügliche Frist erst nach 12 Jahren zu laufen.
• Besonderheit: Wie bei der Gewährleistung gibt es hier auch eine Regelung zugunsten von Konsumenten. In den ersten 10 Jahren ab Übergabe wird das Verschulden des Übergebers vermutet.

So können Sie Baumängel entgegenwirken:

• Beauftragung professioneller Firmen statt Schwarzarbeit.
• Längere zeitliche Puffer einplanen um Stress und Engpasssituationen zu vermeiden.
• Leistungsverzeichnis bei Angebotsausschreibung sollte lückenlos aufgesetzt sein. Neben der Leistungsbeschreibung sollten darin auch Vorschriften und Normen verzeichnet sein.
• Alle Projektbeteiligten sollten stets mit aktuellen Planständen und Informationen arbeiten. Fragen Sie den Bauträger ober er diesbezüglich schon mit digitalen Baustellen-Apps arbeitet.
• Ein Bauplaner bzw. Bauleiter sollte immer vor Ort sein, um alle Montageabläufe zu kontrollieren
• Fremdüberwachung durch einen Bausachverständigen bietet noch zusätzliche Sicherheit

Da bei Immobilientransaktionen von Privat an Privat in der Regel Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden, insbesondere bei älteren Einfamilienhäusern am Land, ist eine eigene Absicherung von Vorteil. Beispielsweise können Sie vor dem finalen Immobilienkauf noch zur Begutachtung einen Bausachverständigungen mitnehmen, der sich den Zustand der Immobilie genau ansieht und nach Mängeln Ausschau hält. Auch könnten Sie Sonderhaftungen als Klauseln für potenzielle gröbere verschwiegene Mängel verlangen.

Eine gründliche Dokumentation ist entscheidend, um Baumängel frühzeitig zu erkennen und erfolgreich zu beanstanden. Sobald Mängel festgestellt werden, sollten diese detailliert erfasst und mit Fotos, Protokollen und Berichten belegt werden. Die Beanstandung sollte schriftlich an die verantwortlichen Führungskräfte des Projektentwicklers oder der beauftragten Baufirma gerichtet werden.

Um Problemen von vornherein vorzubeugen, empfiehlt es sich, mit etablierten Unternehmen zu arbeiten, die über qualifizierte Handwerker verfügen. Ebenso wichtig ist es, für Ihr Bauprojekt realistische Zeitpläne mit ausreichend Pufferzeiten zu erstellen, um Stress und Qualitätsmängel durch Zeitdruck zu vermeiden.

Beim Erwerb einer Immobilie von einer Privatperson ist es sinnvoll, Schadenersatzklauseln für außergewöhnliche Umstände im Kaufvertrag zu vereinbaren. Darüber hinaus sollte ein unabhängiger Bausachverständiger die Immobilie prüfen. Diese Begutachtung schafft für beide Parteien eine transparente Dokumentationsgrundlage und minimiert das Risiko späterer Streitigkeiten.

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