Autor: Christoph Kirchmair Kategorie: Immobilie Datum: 14.08.2024
Die Anlageimmobilie ist im Rahmen der persönlichen Pensionsvorsorge für viele Österreicher schon immer ein wichtiger Baustein. Mit rückläufigen Zinsen werden Immobilen-Investments wieder verhältnismäßig attraktiver. Auch Sie können Ihr Vermögen in Immobilien sichern und mit Immobilien ein größeres Vermögen aufbauen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen die wesentlichen Punkte und worauf Sie achten sollten.
Investments in Anlageimmobilien bieten Inflationsschutz, da die Mieterträge an den Verbraucherpreisindex gekoppelt sind.
Die Attraktivität einer Anlegerwohnung hängt von Mietrendite, Kreditzinsniveau, Lage und auch der persönlichen steuerlichen Situation ab.
Die größten Chancen liegen in der Steigerung von Mieterträgen durch Mieterhöhungen bei Mieterwechsel, einer Wertsteigerung der Immobilie sowie einer möglichen Schuldenentwertung durch Inflation.
Die größten Risiken einer fremdfinanzierten Anlegerwohnung liegen in stärkeren Zinsanstiegen, möglichen Leerständen der Immobilie und einem Preisverfall der Immobilie. Letzteres kann auch eine langfristige Folge einer unattraktiven Stadtentwicklung sein.
Die Abgaben- und Steuerpolitik sollte im Auge behalten werden.
Echte Immobilienschnäppchen sind selten. In der Regel sind Anleger bereits erfolgreich, wenn sie mit einem gewissen Eigenmittelanteil (mehr als 25 % des Kaufpreises) eine qualitativ hochwertige 2-Zimmer-Wohnung in guter Lage zu marktüblichen Preisen kaufen.
Definition: Was sind Anlageimmobilien? (inklusive Erklärvideo)
Anlageimmobilien Definition: Darunter werden Immobilien definiert (Häuser, Eigentumswohnungen, Zinshäuser usw.), die zwecks Kapitalanlage erworben werden und nicht vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Diese werden auch als Renditeobjekte bezeichnet.
Aufgrund der hohen Sicherheit als Sachwerte dienen Sie meist der Alters- und Pensionsvorsorge und als Inflationsschutz. Viele Sparer setzen sich zum Ziel, zum Pensionsantritt über lastenfreies Wohneigentum zu verfügen. Die ursprünglich aufgenommenen Schulden sollten bis dahin die Mieter möglichst bereits indirekt abbezahlt haben. Ab dann gehören die Mieteinnahmen vor Steuern zu 100 % dem Eigentümer.
Anlageimmobilien im Video kurz erklärt.
Welche Chancen und Risiken birgt die Anlage in Immobilien?
Ein wesentlicher Vorteil von Anlageimmobilien ist, dass Sie deren Ertrag selbst mitbeeinflussen können, was beispielsweise bei Immobilienaktien nicht der Fall ist. Das beginnt schon bei der Preisverhandlung, geht weiter in der Festlegung der Miethöhe bis hin zur Finanzierung und der Auswahl möglichst günstiger Handwerker im Reparaturfall.
Sie sind unabhängig von unberechenbaren Börsenkursen und können im Rahmen der vorherrschenden Marktbedingungen vieles selbst bestimmen, insbesondere an wen Sie zu welchen Konditionen vermieten. Auch können Sie bei einem Wohnbau-Finanz-Experten einen Vergleich verschiedener Kreditangebote durchführen lassen und dann entscheiden, welche Finanzierung Sie wo in Anspruch nehmen.
Hingegen die größten Nachteile sind Ortsgebundenheit und hohe Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich, die gemäß einer Faustregel rund 10 bis 12 % des Kaufpreises ausmachen. Immobilien-Investments sind aber eine sehr langfristige Angelegenheit, weshalb sich die Nebenkosten dadurch wieder relativieren. Aber ein Zeithorizont von 20 bis 30 Jahren bedeutet auch, dass sich Entwicklungen auf so einen langen Zeitraum nicht vorhersagen lassen.
Fragen in diesem Zusammenhang betreffen die zukünftige Immobilienbesteuerung und die Orts- bzw. Stadtentwicklung. Wird die Gegend durch bessere Infrastruktur aufgewertet, was mit entsprechenden Wertsteigerungen verbunden wäre, oder droht ein Wertverfall, da sich das Viertel nicht wie erhofft entwickelt?
Auch wird sich im Zeitablauf zeigen, wie gut die Bausubstanz wirklich ist. Während manche Bauten der vergangenen Jahrhunderte faktisch für die Ewigkeit gebaut erscheinen, müssen immer mehr „Plattenbauten“ der Nachkriegszeit abgerissen werden. Was heute zählt, sind klimafreundliche und energieeffiziente Gebäude. Doch mit steigenden Baukosten herrscht auch manchmal die Gefahr, für kurzfristige Profite der Qualität nicht den nötigen Stellenwert einzuräumen, um besonders langlebige Gebäude zu bauen.
Wie solide „die moderne Architektur“ bei Neubauten ist, wird sich anhand der über die kommenden 30 Jahre anfallenden Reparaturen und Sanierungsarbeiten zeigen.
Die größten Chancen von Anlageimmobilien
Ihre größten Chancen bei Anlageimmobilien liegen im Anstieg von Miet- und Immobilienpreisen in Österreichsowie einer für Sie als Vermieter positiven Entwicklung der Inflation.
Die Mieteinnahmen sind vertraglich an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt und steigen während der Vertragslaufzeit erwartungsgemäß um etwa 2 % p.a. (die durchschnittliche Inflationsentwicklung der letzten beiden Jahrzehnte, Tendenz seit 2022 stark steigend). Teils große Mietpreissprünge sind aber bei einem Mieterwechsel möglich. Denn die Differenz zwischen der alten – an die Inflationsrate gekoppelten – Miete und jener bei Neuabschluss kann enorm sein:
Beispiel
Sie erwerben eine 40 m²-Wohnung um 180.000 Euro und vermieten Sie auf drei Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit zu ursprünglich 10 Euro pro m² bzw. monatlich 400 Euro (ohne Betriebskosten). Die Inflationsrate liegt bei 2 % p. a. Es gibt einen 5 %-Schwellwert, ab dem eine Erhöhung stattfinden kann. Nach Ablauf von drei Jahren können Sie die Miete von 10 auf 10,61 Euro pro m² bzw. 424,40 Euro pro Monat anheben, sofern Ihr Mieter den Vertrag verlängert.
Doch in der Zwischenzeit stiegen die Immobilienpreise in Österreich um 15 % und die Mieten bei einer Neuvermietung haben sich um 20 % auf 12 Euro pro m² verteuert. Daher ist eine Neuvermietung nach Ablauf eines zeitlich befristeten Vertrages vorteilhafter. Anstatt 424,40 Euro würden Sie auf einen Schlag gleich 480 Euro pro Monat, also um 55,60 Euro mehr bekommen. Ihre Mietrendite auf den Kaufpreis gerechnet würde sich von 2,67 auf 3,20 % verbessern.
Durch die Preissteigerung von 15 % würden Sie nach drei Jahren einen Erlös von 207.000 Euro erzielen – unabhängig davon wieviel Eigenmittel Sie ursprünglich einsetzten. Allerdings müssen Sie die Nebenkosten beim Kauf berücksichtigen und es fällt noch eine Immobilienertragssteuer (Immo-EST) von 30 % des vom Finanzamt errechneten Nettoertrags an. Ein Verkauf der Wohnung wird sich zu diesem Zeitpunkt also noch nicht wirklich lohnen.
Also sollten Sie die Immobilie noch länger halten, damit sich ein Verkauf auch nach der Berücksichtigung von steuerlichen Aspekten rechnet. Aber Achtung: wurden begünstigte Abschreibungen in Anspruch genommen, dann können diese durch das Finanzamt dem Kauferlös wieder hinzugerechnet werden, was die Immo-EST entsprechend erhöht. Zusammenfassend ist es also nicht einfach. Daher ist nochmals eine Einbindung eines Steuerberaters sinnvoll.
Die größten Risiken von Anlageimmobilien
Das größte Risiko liegt nach wie vor in einem Szenario starker Zinsanstiege, wenn Sie für die Finanzierung einen Kredit mit variablen Zinsen gewählt haben. Dagegen können Sie sich durch einen Umschuldungskredit mit Fixzinsbindung vor weiter steigenden Zinsen schützen. Durch die starken Zinsanstiege haben Sie gleich zwei Risiken bzw. Nachteile, von denen einer sicher ist: Sie müssen für Ihren Kredit eine höhere Rate zahlen.
Beispiel
Angenommen Sie hätten sich mit 160.000 Euro verschuldet, Nebenkosten bezahlt und 20.000 Euro Eigenkapital eingebracht, dann hätten Sie bei 1 Prozent Sollzinsen bei 25 Jahren Kreditlaufzeit zunächst monatlich 603 Euro gezahlt. Doch wenn sie auf 4,5 Prozent steigen würden (Stand 14.08.2024 liegt dieser sogar teilweise bereits bei 4,75 oder 5,25 Prozent p. a.), dann müssten Sie jeden Monat 889 Euro aufbringen, also 286 Euro mehr.
Kredit Entlastungsrechner
Die Zinsen für Ihre variable Finanzierung sind deutlich gestiegen und Sie haben zunehmend Probleme sich Ihre Kreditrate noch zu leisten? Mit dem Kredit Entlastungsrechner von Infina können Sie sich anzeigen lassen, wie hoch Ihre monatliche Rate konkret bei weiteren Anstiegen des Leitzinses sein wird.
Weiterhin können Sie sehen, welchen Betrag Sie monatlich weniger bezahlen, wenn Sie auf eine neue maximale Laufzeit von 35 Jahren bei gleichzeitiger Absicherung mit einem Fixzinssatz auf 20 Jahre umstellen. Unsere Wohnbau-Finanz-Experten beraten Sie diesbezüglich gerne und helfen Ihnen, Ihre monatliche Kreditrate zu reduzieren.
Ein weiteres Risiko sind fallende Immobilienpreise. Steigende Sollzinsen können, aber müssen nicht, ein Auslöser sein. Andere mögliche Auslöser wären eine extrem ansteigende Arbeitslosigkeit infolge einer Pleitewelle (wie sie infolge eines globalen Konjunkturabschwungs eintreten kann), neue Immobilienabgaben wie z. B. eine Vermögenssteuer oder ökologische Auflagen bei älteren Bauten.
Fällt der Preis Ihrer Wohnung so stark, dass die Bank eine zusätzliche Besicherung anfordert, könnte dies bei Fehlen weiterer Sicherheiten einen Zwangsverkauf Ihrer Immobilie bedeuten. Das würde dann in einem derartigen Umfeld Kapitalvernichtung bedeuten.
Vorteile von Anlageimmobilien
Nachteile von Anlageimmobilien
Wertsicherung durch Kopplung der Mieterträge an die Inflationsrate (VPI) möglich
Sehr langfristige Kapitalbindung und nicht vorhersehbare Entwicklungen auf 20 bis 30 Jahre
Beeinflussbarkeit der Erträge durch Eigeninitiative
Immobilität und Abhängigkeit von der zukünftigen Abgabenpolitik und Stadt/Ortsplanung
Sie bewegen mit verhältnismäßig niedrigem Eigenmitteleinsatz teils hohe Summen, was in einem Umfeld steigender Immobilienpreise vorteilhaft ist
Hohe Kaufnebenkosten
Steuerliche Absetzbarkeit von Aufwendungen inkl. Abschreibungen
Wird nach 20 Jahren ab Vermietungsbeginn kein steuerlicher Gesamtüberschuss erzielt, gehen die steuerlichen Vorteile verloren, was hohe Steuernachzahlungen zur Folge hätte
Sie sind Eigentümer der Wohnung und daher für die Instandhaltung (z. B. der Heizung) verantwortlich. Diese Kosten können immer wieder anfallen.
Ab welcher Rendite lohnen sich Anlageimmobilien?
Investieren Sie aber zur Gänze nur Eigenmittel, dann sind 10-jährige österreichische Bundesanleihen eine zu erwägende Alternative, denn diese werfen bereits rund 2,75 % Rendite ab, während beispielsweise am Wiener Wohnungsmarkt mit Renditen von unter 2 % bis maximal 5 % kalkuliert werden muss. Bei reinem Eigenmittel wirklich attraktiv wären Mietrenditen von über 3,5 %, die bei Neubauobjekten direkt vom Bauträger durchaus machbar sind.
Steuerlich tragfähige Anlageimmobilienprojekte sollten bei 50 % Eigenmitteleinsatz anfängliche Mietrenditen zwischen mindestens 3,80 bis 4,00 % p. a. bezogen auf den Kaufpreis aufweisen. Mit 50 % Eigenmittel und einer Mietrendite von 4 % wären Sie in der Regel auf der „sicheren Seite“. Der angenommene Kreditzins liegt bei 4 % (auf 20 Jahre fix machbar, Stand August 2024); die Inflationsrate langfristig bei etwa 3 %.
Achtung – Risikostreuung möglich:
In manchen Fällen, in denen zum Beispiel 50 % und mehr Eigenkapital vorhanden ist, kann es sich lohnen, unter Risikostreuungsaspekten gleich in zwei verschiedene Wohnungen zu investieren. Idealerweise sollten diese in unterschiedlichen Stadtvierteln oder Städten liegen. Bei entsprechender Mietrendite (über 4,0 %) würden Sie mit 33 % Eigenmittel das Auslangen finden.
Eine Entscheidung für eine Immobilienanlage ist häufig jedoch auch von der Erwartung steigender Immobilienpreise geprägt.
Entwicklung von fertiggestellten Wohnungen und Gebäuden seit 2006.
Was bedeutet dies für meinen Kauf einer Immobilie und die Finanzierung?
Das Spektrum der Anlageimmobilien ist sehr breit. Eine wesentliche Abgrenzung besteht dabei zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Letztere sind in der Regel nur für institutionelle Anleger oder sehr wohlhabende Privatpersonen ein Thema. Es geht hier nämlich meist um kleinere Fachmarktzentren, Supermärkte, Bürohäuser, Tiefgaragen oder Lagerräumlichkeiten. Die erforderlichen Beträge bewegen sich im Millionenbereich.
Im kleinen Stil dabei sein können private Käufer, die meist in ländlichen Gegenden Gebäude erwerben, die beispielsweise Wohnungen in den oberen Geschossen mit einem Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss oder einer Arztordination kombinieren. Vorteil: meist hohe Renditen Nachteil: in der Regel alte Gebäude mit vielen erforderlichen Reparaturen.
Anders ist die Situation bei Wohnimmobilien, beginnend bei einer Garconniere mit 20m², die in manchen Städten bereits ab unter 40.000 Euro erhältlich ist. Die nächste Stufe wäre die klassische 2-Zimmer-Anlegerwohnung in Universitätsstädten. Größere Beträge von 250.000 bis 500.000 Euro können Sie in 3- oder 4-Zimmerwohnungen investieren, die Sie beispielsweise auch als Studenten-WGs vermieten können.
Verfügen Sie hingegen über Eigenmittel ab einer Million Euro, dann werden in Großstädten wie Wien die Zinshäuser interessant. Das sind an viele Wohnparteien vermietete Häuser. Vorteil: hohe Risikostreuung durch viele Mieter (niedrigere Ausfallsrisiken) Nachteil: hoher Kapitaleinsatz und meist magere Renditen.
Alternativ können Sie auch in Mehrparteien-Stadthäuser, Doppelhäuser, Doppelhaushälften oder in Einfamilienhäuser investieren und diese vermieten, wobei letzteres für Anleger eher seltener ist.
Unterschiedliche Anlageformen bei Immobilien
Wer über einiges Eigenkapital verfügt, investiert direkt in Immobilien und nimmt selbst Einfluss auf seine Renditen. Alternativen für den kleineren Geldbeutel wären:
Ausländische REITs: REITs (Real-Estate Investment Trust) sind Aktiengesellschaften, die zum überwiegenden Teil in Immobilien und Grundstücke investieren. Diese Gesellschaften schütten dabei mindestens 90 % ihrer Erträge aus und erhalten aufgrund dessen in ihren Herkunftsländern Steuervorteile. In Österreich werden direkte Investments in REITs wie ein Investment in nicht zugelassene Fonds behandelt (sog. „schwarze Investmentfonds“) behandelt, die einer ungünstigen Pauschalbesteuerung unterliegen.
Österreichische Immobilienaktien: Die steuerlich günstigere Alternative sind Immobilienaktien wie CA-Immobilien, IMMOFINANZ und S-IMMO. Der Vorteil liegt darin, dass sich hier bereits ab Summen von knapp unter 1.000 Euro ein Einstieg lohnen kann, vorausgesetzt der Aktienkurs geht in die richtige Richtung. Auch sind diese Werte schnell, kostengünstig und liquide handelbar. Ein Nachteil ist die Abhängigkeit von den Launen der Börse und dem Erfolg des Managements bei Auswahl und Management der Immobilien.
Offene Immobilienfonds: Wesentlich ruhigere Kursverläufe zeigen offene Immofonds, deren Erträge sich langfristig bei Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland und Österreich in der Regel in Größenordnungen von 1,5 bis 2,5 Prozent pro Jahr bewegen. Wegen der Managementkosten und der bereits hohen Immobilienpreise (niedrigere Mietrenditen) sind derzeit die Wertentwicklungen nicht höher. Vorteil: Ruhige Wertentwicklung bei kleinen Investments möglich; Nachteil: Verhältnismäßig hohe Kosten und Abhängigkeit vom Erfolg des Managements. Hinzukommen derzeit auch vereinzelt Abwertungen von Beständen, die zwischenzeitlich die Performance beeinträchtigen.
Wie erkennt man geeignete Immobilien für die Anlage?
Schrottimmobilien und überteuerte Wohnungen werden Ihnen am goldenen Tablett mit perfekt aufbereiteten Verkaufsunterlagen serviert. Hingegen wirklich attraktive Wohnungen (Schnäppchen) müssen Sie suchen. Meist werden diese hinter „geschlossenen Türen“ veräußert und kaum tauchen sie öffentlich in einem Inserat auf, sind diese schnell vergriffen.
Deshalb sollten Sie sich bei der Suche nach Top-Immobilien über das Angebot online und in Printmedien täglich am Laufenden halten.
Aber was macht eine geeignete Immobilie bzw. gute Anlegerwohnung aus? Hier einige Kriterien für einen Schnellcheck, die jedoch das Heranziehen einer ortskundigen Vertrauensperson nicht ersetzen können:
Gewisse Immobilien haben immer eine Nachfrage und sind eine gute Investitionsmöglichkeit.
2-Zimmer-Wohnung mit 40 bis 50 m² mit kleinem Balkon: Nach diesen Wohnungen besteht in Universitätsstädten die stärkste Nachfrage. Sie sind für Paare, Singles und Studenten geeignet.
Nähe zur U-Bahnstation oder Nähe zu sonstigen öffentlichen Verkehrsmitteln: In Wien spielt beispielsweise die Nähe zu einer U-Bahnstation eine große Rolle. In anderen Städten sind es Bus- und Bahnverbindungen.
Neben Nahversorgern: Ist ein Supermarkt in der Nachbarschaft, wertet das auch die Immobilie auf. Auch Kindergärten und Schulen spielen eine wichtige Rolle.
Naherholungsgebiete und Grünflächen: Eine Wohnung mit Balkon auf der Seite einer schönen Parkanlage kann besser vermietet werden als eine mit Sicht auf eine „Betonwüste“.
Ruhige Lage: Autobahnen, Schnellstraßen, Baustellen, Diskotheken und laute Lokale sind ungünstig. Mieter wollen in der Nacht ihre Ruhe haben. Dies sollte beim Wohnungskauf unbedingt berücksichtigt werden.
Instandhaltungsrücklage: Kaufen Sie eine gebrauchte ältere Wohnung zu einem auffallend niedrigen Preis, kann dies teuer werden. Es könnten in nächster Zeit größere Sanierungsarbeiten anfallen, die Ihnen verschwiegen wurden. Reden Sie deshalb unbedingt mit der Hausverwaltung über die Höhe der Instandhaltungsrücklage aus der normalerweise Reparaturen am Haus finanziert werden. Reicht diese nicht aus, dann werden die Wohnungsbesitzer zur Kasse gebeten. Deshalb sollten Sie sich auch nach anfallenden Arbeiten am Haus erkundigen. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Bausachverständigen hinzu.
Tipps für die Finanzierung
Benötigen Sie einen Kredit, dann sind Sie bei unabhängigen Wohnbau-Finanz-Experten, wie beispielsweise jenen von Infina, am besten aufgehoben, denn diese verfügen über den erforderlichen Marktüberblick, um Ihren persönlichen Bedarf zu erheben und dann Ihnen den richtigen Wohnbaukredit zu vermitteln. Es gibt einfache Faustregeln, die Sie bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigen sollten:
Machen Sie Ihre Anlegerwohnung mit Fixzinsen kalkulierbar: Die Höhe der Zinsen sind bei überwiegend fremdfinanzierten Objekten ein wichtiger Erfolgsfaktor. Riskieren Sie nicht Ihre Steuervorteile mit variablen Zinsexperimenten. Eine Fixzinsbindung auf 15, 20 oder gar 25 Jahre erspart Ihnen diesbezüglich viele Kopfschmerzen. Infina hat Zugang zu günstigen Fixzinsbindungen bis 25 Jahre.
Räumen Sie sich mögliche tilgungsfreie Zeiten ein: Die Corona-Krise beispielsweise führte in einigen Fällen zu Mietausfällen. Auch eine Arbeitslosigkeit Ihres Mieters kann zu Zahlungsschwierigkeiten führen. Es kann bei Ihrem Mieter immer irgendetwas eintreten, das ihn an der Mietzahlung hindert. Für solche Fälle sollten Sie sich einen Puffer durch flexible tilgungsfreie Zeiten sichern oder entsprechende Rücklagen bilden.
Besicherung mit einer zusätzlichen, eigenen Immobilie: Eine Simultanhypothek kann zu verbesserten Konditionen führen oder Ihnen bei unzureichenden Eigenmitteln die Finanzierung unter Umständen erst ermöglichen. Dies sollten Sie aber nur im Falle einer attraktiven Mietrendite machen.
Ausreichende Eigenmittel: Normalerweise sollten Sie mindestens 20 bis 25 % des Kaufpreises als Eigenmittel aufbringen können und die Nebenkosten des Kaufs bereits bezahlt haben.
Beliebte Städte für Anlageimmobilien in Österreich
Geeignete Städte für Anlageimmobilien sind Universitätsstädte, da Studenten eine große Mietergruppe sind, die sich aufgrund der Mietzahlung durch die Eltern in der Regel als zuverlässiger Zahler erweist. Idealerweise haben diese Städte über 30.000 Einwohner und eine gute Infrastruktur in Form von Nahverkehr.
Konkret in dieses Profil fallen in Österreich Wien, Graz, Linz, Wels, Innsbruck, Salzburg, Villach und Klagenfurt. Auch St. Pölten und Leoben kommen in Frage. Achtung: In der Wiener Innenstadt, in Innsbruck und Salzburg halten sich die Mietrenditen aufgrund der extrem hohen Immobilienpreise bereits in engen Grenzen (teils unter 2 %). Wesentlich lukrativer erscheinen Graz, Linz und Klagenfurt, wo teils noch deutlich höhere Mietrenditen möglich sind.
Universitätsstädte wie Salzburg sind sehr gute Standorte für Ihre Immobilienanlage.
Wie hoch sind die Preise für Anlageimmobilien in Österreich?
Die häufigste Art einer klassischen Anlageimmobilie ist heute der Kauf einer Eigentumswohnung von einem Bauträger. Baugrundstücke sind rar und teuer und werden in guten Lagen von Bauträgern bereits zu Höchstpreisen aufgekauft. Hinzukommt eine moderne Architektur, weshalb selbst in kleineren Städten Anlegerimmobilien neu vom Bauträgern über 5.000 Euro pro m² kosten können. In Innsbruck, Salzburg und Wien sind sogar Preise über 10.000 Euro pro m² – jedoch aus unterschiedlichen Gründen – keine Seltenheit.
Um sich ein Bild von den neuen Wohnungspreisen zu machen, kann ein Blick auf den Immobilienpreisspiegel 2024 (WKO) geworfen werden, der aber noch die Preise vom Vorjahr ermittelt hat. Laut Experten erscheint aus der Praxis des Immobilienmarktes das Pricing des Immobilienpreisspiegels der WKO besonders konservativ. Deshalb setzte sich, ausgehend von dieser relativ niedrig angesetzten Preisbasis, der Aufschwung der vergangenen Jahre in der Regel auch noch im Jahr 2023 weiter fort.
Orientierungswert: Anlegerwohnungen vom Bauträger Dezember 2023, sehr guter Wohnwert, gute Wohnlage (Euro pro m²):
Salzburg:
5.600 bis 6.000 Euro
Innsbruck:
6.600 bis 6.800 Euro
Wien 1. Bezirk:
11.700 bis 12.700 Euro
Graz:
4.100 bis 4.200 Euro
Linz:
4.500 bis 4.600 Euro
Klagenfurt:
3.500 bis 3.600 Euro
Anlageimmobilien: beliebte Investition mit Inflationsschutz
Der Kauf von Anlageimmobilien muss wohl überlegt sein. Welche Art von Immobilie für Sie in Frage kommt, ist vor allem von Ihrem Vermögen abhängig.
Durch die starken Miet- und Immobilienpreissteigerungen der letzten Jahre haben Anlagewohnungen an Beliebtheit gewonnen.
Bei klassischen Anlegerwohnungen sollten Sie auf die geeigneten Städte, Standorte, Höhe der Mietrenditen und eine solide Finanzierung achten. Auch steuerliche Aspekte spielen eine wichtige Rolle. Vor allem sollten Sie darauf achten, dass Sie spätestens 20 Jahre nach Vermietungsbeginn über einen steuerlichen Gesamtüberschuss bzw. Totalgewinn verfügen. Dazu sind entsprechende Eigenmittel von idealerweise mehr als 25 % erforderlich. Auch ein Fixzinskredit ist dazu empfehlenswert.
Die größten Chancen von Anlageimmobilien liegen in inflationären Phasen und starken Mietpreis- und Immobilienpreissteigerungen. Hingegen betreffen die größten Risiken das Zinsniveau, die Steuerpolitik und die Stadtentwicklung auf die kommenden 20 bis 30 Jahre. Auch Ökoauflagen wie thermische Sanierung können ein Thema werden.
Per Saldo sollten Sie Ihr Anlageimmobilien-Investment genau analysieren und kalkulieren. Dabei sollten Sie einen Immobilien- und Wohnbau-Finanz-Experten Ihres persönlichen Vertrauens hinzuziehen. Dann verfügen Sie mit Ihrer Anlegerwohnung bei richtiger Auswahl und Finanzierung auch über eine solide Pensionsvorsorge mit Inflationsschutz.
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Über den Autor: Christoph Kirchmair Position: CEO & Founder
Vor mehr als 20 Jahren hatte ich ein Schlüsselerlebnis bei einer Kreditaufnahme mit einer Bank. Diese Erfahrung gab mir die Vision für die Gründung von Infina, die sich seit 2001 zum größten unabhängigen Kreditvermittler etablieren konnte. Mit mehr als 100 Infina-Partner vor Ort in ganz Österreich setzen wir uns dafür ein, unsere Kunden bei der Beantragung einer Finanzierung zu unterstützen. Jeder Kunde hat ein Recht auf den besten Kredit, das ist mein Credo und dafür brauchen wir nicht nur die modernste Technologie, sondern auch die besten Berater im Land. Ich freue mich mit Infina die Interessen unserer Kunden am Markt vertreten zu dürfen.
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