Die Altbausanierung bedeutet eine grundlegende Erneuerung der Bausubstanz an wichtigen Bauteilen wie Dach, Fassade oder Keller. Damit einhergehen auch Verbesserungen in Form einer Wärmedämmung, der Entfeuchtung von Wänden oder Beseitigung von Schimmelflecken. Primär geht es um eine Erhöhung der Wohnqualität und Reduktion des CO2-Ausstosses. Unter letztgenanntem Punkt kommen auch Förderungen in der Altbausanierung in Betracht, vor allem bei der Umstellung des Heizsystems auf umweltfreundlichere Alternativen. Dieser Artikel zeigt Ihnen, was bei der Altbausanierung zu beachten ist und zeigt Ihnen die möglichen Förderungen auf.
Checkliste zur Altbausanierung: Welche Maßnahmen sind notwendig?
Eine Altbausanierung erfordert eine gute Planung. Je mehr Zeit Sie in die Planung investieren, desto reibungsloser funktioniert die Umsetzung Ihres Projektes. Im Zuge der Planung liegt ein erster Schritt in einer Bestandsaufnahme bzw. der Analyse anfallender Arbeiten. Dies kann mit Hilfe einer Checkliste geschehen:
- In welchem Zustand befindet sich die Fassade? Muss diese erneuert oder frisch gestrichen werden?
- Ist die Dacheindeckung noch komplett? Sind schon Ziegel brüchig?
- Wie stabil ist der Dachstuhl? Müssen Balken und/ oder Latten ausgetauscht werden?
- Ist das Dach überhaupt gedämmt, wenn ja wie? Welche neue Dachdämmung erfordert die Altbausanierung?
- Außenwand: Gedämmt oder ungedämmt?
- In welchem Zustand befinden sich die Innenwände? Aus welchem Material bestehen sie?
- Aus welchem Material sind die Decken?
- Sind die Mauern feucht oder trocken? Gibt es Schimmelprobleme?
- Hat die Kellerdecke eine Wärmedämmung?
- Welches Heizsystem besteht? Wie alt ist es? Erfordert die Altbausanierung eine neue Heizung?
- Gibt es noch reparable Kastenfenster oder müssen diese ausgetauscht werden?
- In welchem Zustand befinden sich Aussen- und Innentüren?
- Wie ist der Zustand am Rauchfang? Sind hier Risse oder Putzschäden ersichtlich?
- Gibt es Sprünge oder Risse in Decken und Wänden?
- Gibt es im Sommer Hitzeprobleme? Ist eine Klimaanlage erforderlich?
- Bestehen Probleme mit der Zugluft und/ oder Kälte?
- Erfordert die Altbausanierung einen neuen Fußbodenaufbau?
- Ist eine Erneuerung der Elektroinstallationen erforderlich?
- Müssen die Sanitäranlagen erneuert oder welche neu eingebaut werden?
- Generell: Welche Dämmung eignet sich für den Altbau?
Altbausanierung: Mit diesen Kosten können Sie rechnen
Die Kosten sind nicht der einzige Faktor. Oft werden Sie durch Förderungen wie das Sanierungsdarlehen mit Stützungen bis zu gut einem Viertel der Annuitäten unterstützt.
Tipp: Näheres dazu finden Sie in unserem Ratgeber: Sanierungsdarlehen: Möglichkeiten der Wohnbauförderung
Aber Achtung: Altbausanierung lohnt sich nicht immer. Oft ist es billiger, schneller und effizienter einfach das Gebäude abzureißen und ein modernes zu errichten. Das ist vor allem bei alten Häusern auf dem Land der Fall, die in manchen Gegenden Österreichs zu Niedrigstpreisen von teilweise unter 100.000 Euro erhältlich sind. Natürlich hat der Kauf dann einen Haken: Die richtige Wertkalkulation ist der Grundstückspreis minus die Abrisskosten. Jedoch steht nicht immer die wirtschaftliche Betrachtung im Vordergrund, sondern in manchen Fällen auch das Thema Liebhaber-Immobilie.
Alte Stadtgebäude mit guter Bausubstanz, die eigentlich nur modernisiert werden müssen, eignen sich in der Regel hervorragend für Sanierungsprojekte, insbesondere auch im Zusammenhang mit Bauherrenmodellen.
Bezüglich der Höhe der Kosten der Altbausanierung gibt es gewisse Richtwerte, die aber stets kritisch hinterfragt werden sollten. Vieles hängt vom individuellen Materialeinsatz ab. Aufgrund des oft größeren Bedarfs an Qualität und des Einsatzes hochwertigerer Materialien und Bauteile, erscheint es sinnvoll auf solche Richtwerte 10 bis 20 Prozent hinzuzurechnen, um bei der Kalkulation auf der sicheren Seite zu sein. Die Kernfrage ist meist: „Was kostet eine Altbausanierung pro Quadratmeter?“
Generell gilt: Für eine Altbausanierung müssen Sie in Österreich mit Kosten zwischen 800 bis 1.200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Sanieren Sie beispielsweise eine 120 m2 große Altbauwohnung, bedeutet das für Sie Kosten in einer Bandbreite von etwa 100.000 bis 150.000 Euro, abhängig von Bausubstanz und den Installationsarbeiten. Sollten Denkmalschutzauflagen bestehen, können die Kosten deutlich höher ausfallen.
Übersicht zu den Kosten einer Altbausanierung
Diese Kosten sind Richtgrößen und können individuell erheblich abweichen.
Welche Förderungen gibt es in Österreich?
Sanierungsoffensive vom Bund: Zuschüsse bei thermischer Sanierung
Gefördert werden thermische Sanierungen im privaten Wohnbau für Gebäude, welche zum Zeitpunkt der Antragsstellung älter als 20 Jahre sind. Förderungsfähig sind dabei Dämmung von Außenwänden, obersten Geschoßdecken/ Dächer, untersten Geschoßdecken/ Kellerböden und die Sanierung bzw. der Austausch von Fenstern und Außentüren.
Generell setzen sich die förderungsfähigen Kosten aus Material, Montage und Planung zusammen. Ob Altbausanierung oder Abriss und Neubau einer Immobilie, Sie sollten die Kaufnebenkosten für Immobilien immer im Blick behalten.
Sanierungsdarlehen
Die einzelnen Bundesländer bieten Sanierungsdarlehen in unterschiedlicher Ausgestaltung an. Dabei geht die Förderung über die thermische Sanierung hinaus und betrifft weitere Bereiche der Altbausanierung. Die maximale Förderung variiert von Bundesland zu Bundesland. Viele Bundesländer unterstützen auch erneuerbare Energien, beispielsweise durch Zuschüsse für Photovoltaikanlagen oder energieeffiziente Heizsysteme.
In welcher Höhe wird die Altbausanierung gefördert?
Die bisherige bundesweite Sanierungsoffensive und der Sanierungsbonus sind mit Ende 2024 ausgelaufen. 2025 gibt es keine direkten Nachfolgeprogramme auf Bundesebene, jedoch bestehen weiterhin Förderungen auf Landesebene. Die Höhe der Zuschüsse und Darlehen richtet sich nach den jeweiligen Bundeslandprogrammen.
Mögliche Förderungen auf Landesebene umfassen:
- Thermische Sanierung: Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen für Fassadendämmung, Fenstertausch oder Dachsanierung
- Erneuerbare Energien: Finanzielle Unterstützung für den Umstieg auf Photovoltaik, Wärmepumpen oder Biomasseheizungen
- Kombiförderungen: In manchen Bundesländern können Sanierungsmaßnahmen mit Förderungen für Heizungstausch oder nachhaltige Baumaterialien kombiniert werden
Da sich die Förderungen 2025 stark nach Bundesland unterscheiden, empfiehlt es sich, die aktuellen Angebote direkt bei den zuständigen Landesregierungen oder Energieberatungsstellen zu prüfen.
Voraussetzungen für Sanierungsdarlehen
- Hauptwohnsitz: Die geförderte Immobilie muss als Hauptwohnsitz genutzt werden
- Einkommensgrenzen: Einige Programme sind an Einkommensgrenzen gebunden
- Gebäudebestand: Oft müssen Gebäude eine bestimmte Mindestanzahl an Jahren alt sein (z. B. 20 Jahre für thermische Sanierungen)
Da bundesweite Fördermittel nicht mehr verfügbar sind, lohnt es sich, gezielt nach Landes- oder Gemeindeförderungen zu suchen. Weitere Details zu den aktuellen Programmen finden Sie in unserem Ratgeber Sanierungsdarlehen.
Regelungen in den einzelnen Bundesländern
Links zu den Förderungen für Altbausanierungen in den einzelnen Bundesländern:
Ratgeber Altbausanierung: Einige Tipps und Tricks
Bevor Sie mit der Altbausanierung beginnen, sollten Sie sich noch mit folgenden Grundsatzfragen auseinandersetzen.
Wann lohnt sich eine Sanierung?
Die Alternative zur Altbausanierung ist immer der Abriss plus Neubau des Gebäudes. Kommt letzteres trotz der möglichen Förderungen günstiger, lohnt sich eine Sanierung nicht mehr. Kommt jedoch die Sanierung wesentlich günstiger, sollte sie durchgeführt werden. Vor allem bei alten Stadthäusern in teuren Städten lohnen sich meist Sanierungsmaßnahmen, insbesondere wenn die Bausubstanz noch solide ist und die Sanierungsschritte mehr eine Modernisierung darstellen.
Wie kann ich verhindern, dass die Altbausanierung ein „Fass ohne Boden“ wird?
Lassen Sie von einem Sachverständigen für Bauwesen die Kosten schätzen. Auf Basis der Zahlen lassen Sie sich von einem Baumeister und den Handwerksbetrieben Kostenvoranschläge geben, die einen gewissen verbindlichen Charakter haben. Eine Kostenschätzung durch einen Experten ist bei der Altbausanierung unerlässlich und kann viel Ärger ersparen.
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Altbausanierung: Geld sparen mit Förderungen
Manchmal bleibt nur noch der Abriss und Neubau. Sanierungsförderungen können allerdings das Blatt zugunsten einer Altbausanierung wenden und die allgemeine Wohnbauförderung zugunsten des Neubaus. Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, geht oft kein Weg an einer Kernsanierung vorbei. Die notwendigen Arbeiten und deren Kosten sollte ein Bausachverständiger schätzen. Beim Einholen von Kostenvoranschlägen stellen diese eine gute Orientierungsgröße dar.
Projekte der Altbausanierung sollten jedenfalls gut geplant und immer mit Kostenvoranschlägen abgesichert sein, denn Baukostenüberschreitungen stehen in der Praxis an der Tagesordnung. Zusätzlich Geld sparen können Sie sich durch eine Optimierung von Bundes- und Landesförderungen.
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