Eine 4-Zimmer-Wohnung kann als große Wohngemeinschaft (WG) dienen, eine großzügige Bleibe für eine Familie sein oder auch für eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten genutzt werden. Dank der Fläche stehen Ihnen hier diverse Möglichkeiten offen.
Eine 4-Zimmer-Wohnung in Österreich besteht typischerweise aus folgenden Räumen:
Vorraum
Badezimmer
WC
Wohnzimmer (ggf. mit offener Küche, ansonsten Küche in einem eigenen Raum)
Schlafzimmer
Zwei weitere Zimmer (Kinderzimmer, Gästezimmer, Büro, etc.)
Besonders praktisch ist die Immobilie, wenn auch noch ein Abstellraum vorhanden ist. Im besten Fall verfügt die 4-Zimmer-Wohnung außerdem über Freiflächen, also Balkon, Terrasse oder Garten. Bei luxuriösen 4-Zimmer-Wohnungen kann es ein zweites WC oder sogar ein zweites Badezimmer geben.
Im hochpreisigen Segment sollten jedenfalls zwei WCs vorhanden sein. Das gilt insbesondere, wenn es sich um eine Maisonette-Wohnung handelt, bei der dann auf beiden Ebenen je ein WC existiert.
4-Zimmer-Wohnung: Optimale Größe
Die ideale Fläche für eine 4-Zimmer-Wohnung ist stark davon abhängig, wie die zusätzlichen Räume genutzt werden sollen. Beim Wohnzimmer gilt als Richtwert, dass dieses mindestens 25 m² bieten sollte. Sofern eine offene Küche verbaut ist, die sich direkt im Wohnraum befindet, sind über 30 m² empfehlenswert.
Das Schlafzimmer sollte mindestens 15 m² groß sein und bei den weiteren Zimmern entscheidet die geplante Nutzung darüber, welche Mindestgröße nötig ist. Kinder-, Gäste oder Arbeitszimmer sind meist bereits ab 10 m² Wohnfläche gut verwendbar. Ab 15 m² verbessert sich das Raumgefühl deutlich.
Für ein großzügiges Büro, in dem neben einem Schreibtisch auch noch ein Besprechungstisch untergebracht werden soll, müssen 25 m² eingeplant werden. Wenn Sie sich hinsichtlich der Größe einer 4-Zimmer-Wohnung unsicher fühlen, besichtigen Sie am besten einige Objekte, um ein gutes Gespür dafür zu bekommen, welche Wohnungsgröße zu Ihnen passt.
Die ideale Größe einer 4-Zimmer-Wohnung hängt von der Raumnutzung ab.
4-Zimmer-Wohnung: Optimale Aufteilung
Welche Aufteilung einer 4-Zimmer-Wohnung ideal ist, lässt sich nicht pauschal sagen. Die individuellen Nutzungswünsche entscheiden darüber, wie die Immobilie angeordnet sein sollte. Einige allgemeine Aspekte gibt es jedoch, die immer Gültigkeit haben.
Wohnzimmer und Küche
Ob die Küche im Wohnzimmer integriert oder lieber abgetrennt sein soll, darüber scheiden sich die Geister. Beide Optionen sind am Markt vorhanden. Wenn es eine offene Küche gibt, sollten Sie auf einen leistungsstarken Dunstabzug Wert legen. Bei einer getrennten Küche ist es praktisch, wenn ein kleiner Tisch in der Küche Platz findet, damit dort schnell ein Kaffee getrunken werden kann, ohne extra in das Wohn- bzw. Esszimmer gehen zu müssen.
Getrennt begehbare Zimmer
Ein großer Vorteil bei jeder 4-Zimmer-Wohnung ist, wenn die Räume zentral begehbar sind. Dadurch ist die Immobilie als Wohngemeinschaft nutzbar und auch sonst ist es praktisch, alle Zimmer vom Vorraum aus erreichen zu können.
Bad und WC
Sofern zwei Zimmer als Kinderzimmer genutzt werden sollen, muss ein entsprechend großes Badezimmer vorhanden sein, damit einander die Familienmitglieder am Morgen nicht gegenseitig im Weg sind. Ideal ist, wenn zwei getrennte Bäder vorhanden sind. Diese Ausstattung ist ein gewisser Luxus, der sich im Alltag jedenfalls bezahlt macht.
Wenn Sie eine 4-Zimmer-Wohnung kaufen möchten, können Sie die Raumaufteilung gegebenenfalls selbst beeinflussen. Das gilt bei sanierungsbedürftigen Wohnungen und bei Neubauten, die gerade erst von einem Bauträger errichtet werden. In einer frühen Bauphase können Innenwände noch anders angeordnet werden. So können Sie die 4-Zimmer-Wohnung genau entsprechend Ihren Bedürfnissen gestalten.
Anlagewohnung: 4-Zimmer-Wohnung als Investment
Eine 4-Zimmer-Wohnung als Anlagewohnung bzw. zur Altersvorsorge zu kaufen, bringt Vor- und Nachteile mit sich.
Hoher Kaufpreis: Eine 4-Zimmer-Wohnung kaufen ist ein beträchtliches Investment. Bedenken Sie, dass 20 Prozent des Kaufpreises durch Eigenmittel gedeckt sein müssen. Den übrigen Betrag können Sie per Kredit finanzieren.
Freie Vermietbarkeit: Die Mieten in Altbauwohnungen sind meistens, entsprechend des MRGs, gedeckelt. Wohnungen mit über 130 m² Wohnfläche sind von dieser Regelung jedoch nicht umfasst. Diese können frei vermietet werden, wie Neubauwohnungen.
Gute Vermietbarkeit: Wenn die Wohnung als Wohngemeinschaft oder als Familienwohnung genutzt werden kann, ist das Leerstandrisiko gering.
Klumpenrisiko und Sanierungen: Sollte diese Immobilie Ihr einziges Vermietungsobjekt sein, ist das Risiko des Investments an einem Ort gebündelt. Bei einer Sanierung ist, entsprechend der großen Fläche, mehr Kapital erforderlich als bei einer Kleinwohnung.
Eine 4-Zimmer-Wohnung bietet als Investment den Vorteil, dass mit relativ wenig Mieterwechseln zu rechnen ist. Große 4-Zimmer-Wohnungen können frei vermietet werden. Steht die Wohnung doch einmal leer, ist das jedoch ein gewisses Risiko, wenn während dieser Zeit Betriebskosten und Kreditrate weiterhin bezahlt werden müssen.
Um die passende Finanzierung zu finden, ist die Nutzung eines Kreditrechners empfehlenswert:
4-Zimmer-Wohnung: Vorteile
Eine 4-Zimmer-Wohnung bietet nicht nur viel Platz, sondern auch diverse Vorteile:
Große, flexibel nutzbare Fläche
Ausreichend Platz für die ganze Familie, mehrere Büros oder auch ein Gästezimmer
Alternative zum Haus: Dank der großen Fläche stellt die 4-Zimmer-Wohnung eine echte Alternative zum Hauskauf bzw. Hausbau dar.
Möglichkeit der freien Vermietbarkeit: Bei über 130 m² Wohnfläche ist es möglich, auch eine Altbauwohnung wie einen Neubau zu vermieten, ohne dem Richtwertzins zu unterliegen.
Die Vorteile einer 4-Zimmer-Wohnung bestehen vor allem darin, dass mit der großen Fläche viel Flexibilität einhergeht. Ist eine 4-Zimmer-Wohnung erst einmal bezogen, so sorgen die vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten dafür, dass Sie wohl lange in dieser Immobilie bleiben werden.
4-Zimmer-Wohnung: Nachteile
Wie bei allen Wohnungsgrößen liegen auch bei einer 4-Zimmer-Wohnung einige Nachteile vor, die zu berücksichtigen sind:
Hohe Kosten: Kaufpreis und Miete machen bei einer 4-Zimmer-Wohnung recht hohe Summen aus. Auch die Betriebskosten, Heizkosten und Sanierungskosten sind entsprechend höher als bei kleineren Wohnungen.
Bindung: Wer eine 4-Zimmer-Wohnung bezieht, möchte hier meistens lange bleiben. Gibt es hier schwierige Nachbarn, kann meist nicht so einfach wieder umgezogen werden, wie es bei Kleinwohnungen der Fall wäre.
Wertentwicklung: Kommt es zu einer Stagnation am Immobilienmarkt oder sogar rückläufigen Preisen, würde sich das bei einer 4-Zimmer-Wohnung, in absoluten Zahlen betrachtet, deutlicher auswirken als bei einer Kleinwohnung. Umgekehrt profitieren Sie auch besonders, wenn der Wert einer großen Wohnung steigt.
Eine 4-Zimmer-Wohnung ist ein großes Investment. Selbst wenn die Wohnung gemietet wird, müssen Sie sich sicher sein, dass dieser Schritt der richtige für Sie ist, denn der Bezug einer großen Wohnung ist jedenfalls eine sehr langfristige Entscheidung.
Wie teuer ist eine 4-Zimmer-Wohnung?
Die Kosten für eine 4-Zimmer-Wohnung können, je nach Lage, Ausstattung und Wohnfläche, sehr unterschiedlich ausfallen.
4-Zimmer-Wohnung kaufen
Eine 4-Zimmer-Wohnung kaufen ist ein beträchtliches Investment. Die Kosten dafür sind sehr unterschiedlich. In strukturell benachteiligten Gebieten, mit schlechter Öffi-Anbindung, finden manche 4-Zimmer-Wohnungen nicht schnell Käufer. Dadurch werden sie hier teils schon ab 250.000 Euro angeboten.
Ganz anders ist die Situation in Großstädten, etwa in Wien, Salzburg, Innsbruck, Linz, Graz, Klagenfurt oder auch St. Pölten. Hier ist meistens mit Kaufpreisen von über 4.000 Euro pro Quadratmeter zu rechnen. Wie immer sind die Wohnungen in Salzburg, Innsbruck und Wien besonders teuer. Hier liegen die Quadratmeterpreise im Schnitt bei über 6.000 Euro, wenn sich die Wohnung in guter Lage befindet.
Eine Wohnung mit 130 m² Wohnfläche, in guter Lage Wiens, kostet somit meistens über 600.000 Euro. Handelt es sich um einen Erstbezug oder gibt es große Freiflächen, werden Kaufpreise von über einer Million Euro verlangt. In absoluten Top-Lagen, sei es mit Seeblick oder nahe des Stephansdoms, werden für große Wohnungen vereinzelt Liebhaber-Preise bezahlt, die nochmal deutlich höher ausfallen.
In Wien beginnen die Mietpreise bei etwa 12 €/m² monatlich.
4-Zimmer-Wohnung mieten
Eine 4-Zimmer-Wohnung mieten ist zu sehr unterschiedlichen Preisen möglich. Wenn Sie für Ihre Familie eine besonders günstige 4-Zimmer-Wohnung benötigen, suchen Sie am besten nach einer Gemeindebauwohnung oder einer sonstig geförderten Mietwohnung.
Allgemein können folgende Mietpreise als Minimum eingeschätzt werden:
Ländliche Gemeinden: Ab ca. € 7 / m² Wohnfläche / Monat.
Kleinstädte: Ab ca. € 10 / m² Wohnfläche / Monat
Landeshauptstädte: Ab ca. € 10 / m² Wohnfläche / Monat
Bundeshauptstadt Wien: Ab ca. € 12 / m² Wohnfläche / Monat
Diese Preise sind als Mindest-Mieten zu verstehen. Günstigere 4-Zimmer-Wohnungen sind sehr selten zu finden. Meistens liegen die Mieten über diesen Angaben. So werden in Wien beispielsweise viele 4-Zimmer-Wohnungen für über 15 Euro pro Quadratmeter monatlich angeboten.
Diese Themen sind für Sie als Mieter ebenfalls wichtig
Eine 4-Zimmer-Wohnung ist für viele Menschen die perfekte Familienwohnung. Die großzügige Wohnfläche kann auch anders genutzt werden, etwa als Büro und Gästezimmer. Jedenfalls bietet eine 4-Zimmer-Wohnung ausreichend Platz, um viele Nutzungsmöglichkeiten zu eröffnen.
Aus Eigentümersicht geht eine so große Wohnung mit Vor- und Nachteilen einher. Die Anschaffungskosten sind hoch und es besteht ein gewisses Risiko, dass die Betriebskosten und Kreditrate fortbezahlt werden müssen, wenn die 4-Zimmer-Wohnung einmal leer stehen sollte.
Der größte Vorteil ist allerdings, dass eine Altbauwohnung mit über 130 m² nicht an den Richtwert gebunden ist. Das heißt, diese Wohnung kann so vermietet werden, als wäre sie ein Neubau – preisliche Einschränkungen, wie sie bei kleineren Altbauten gegeben sind, bestehen somit nicht.
Gerade bei einer 4-Zimmer-Wohnung, bei der durch den hohen Kaufpreis auch eine entsprechend höhere Kreditsumme nötig wird, ist eine optimale Finanzierung besonders wichtig. So vermeiden Sie unnötige Zinsen und haben mehr Kapital, um beispielsweise die Wohnung auszustatten.
FAQs
Eine 4-Zimmer-Wohnung ist eine Immobilie, die zusätzlich zum Wohnzimmer auch noch drei Schlafzimmer zu bieten hat.
Da eine 4-Zimmer-Wohnung sehr unterschiedlich groß sein kann, lässt sich das nicht pauschal sagen. Für eine Wohnung mit 130 m² in Wien, sollten Sie mit über 600.000 Euro Anschaffungskosten rechnen.
Eine 4-Zimmer-Wohnung kann als WG genutzt werden, dann haben hier vier Personen Platz. Auch eine vier- oder eventuell fünfköpfige Familie kann in einer großen 4-Zimmer-Wohnung leben.
Bei über 130 m² Wohnfläche kann eine 4-Zimmer-Altbauwohnung frei vermietet werden. Es ist mit wenig Mieterwechseln zu rechnen, da große Wohnungen meist langfristig bezogen werden.
Informieren Sie sich vor dem Immobilienkauf auch zu folgenden Punkten
Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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