Bei einer 2-Zimmer-Wohnung sind Wohnbereich und Schlafzimmer getrennt und doch handelt es sich um keine außergewöhnlich große Immobilie. Die 2-Zimmer-Wohnung stellt daher häufig eine leistbare, praktische Lösung dar.
Was ist eine 2-Zimmer-Wohnung? Eine 2-Zimmer-Wohnung in Österreich bietet folgende Räume:
Vorraum
Badezimmer (mit WC oder WC getrennt, als eigener Raum)
Wohnküche (Wohnzimmer mit offener Küche oder Küche als eigener Raum)
Schlafzimmer
Optional kann die 2-Zimmer-Wohnung auch noch über einen Abstellraum und ein Kellerabteil verfügen. Diese Flächen werden, ebenso wie ein getrenntes WC, jedoch nicht als zusätzliche Zimmer, sondern schlichtweg als Nebenräume, verstanden.
Sofern die Küche in einem zusätzlichen, eigenen Raum ist, der aber nur ein kleines Zimmer darstellt und keinen Platz für einen Esstisch bietet, so sprechen Makler manchmal auch von einer 2,5-Zimmer-Wohnung.
In anderen Ländern wird eine 2-Zimmer-Wohnung anders bezeichnet. In den USA wäre sie als „One bedroom apartment“ bezeichnet.
2-Zimmer-Wohnung: Größe
Eine 2-Zimmer-Wohnung kann über ein relativ großes Spektrum an Quadratmetern verfügen. Speziell bei Altbauwohnungen gibt es manchmal großzügige Räume, vielleicht sogar ein Eckzimmer und einen Vorraum, der einige Quadratmeter verbraucht. So kommen dann bis zu 80 m² Wohnfläche zusammen.
Ganz anders sieht es bei aktuellen Neubauprojekten im städtischen Bereich aus. Ziel vieler Bauträger ist es, auf möglichst geringer Fläche ein zweites Zimmer einzuplanen. Dabei reicht es oft schon aus, wenn das Bett und ein Schrank in das kleine Schlafzimmer passen. Schon kann die Immobilie als 2-Zimmer-Wohnung angeboten werden. Dadurch lassen sich höhere Kaufpreise erzielen und die Vermietbarkeit ist, gegenüber einer 1-Zimmer-Wohnung besser.
Sehr kleine 2-Zimmer-Wohnungen gibt es schon ab ca. 33 m² Wohnfläche. Die durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung verfügt über 45 bis 55 m² Wohnfläche. Üblicherweise werden Keller- und gegebenenfalls vorhandene Freiflächen hier nicht mitgezählt.
Eine 2-Zimmer-Wohnung kann bereits ab 33 m² Wohnfläche beginnen.
2-Zimmer-Wohnung: Optimale Aufteilung
Vorlieben hinsichtlich der Raumaufteilung sind immer individuell – das gilt auch bei einer 2-Zimmer-Wohnung. Freiflächen werten jede 2-Zimmer-Wohnung auf: Balkon, Terrasse oder Garten sind immer gefragt.
Vorzimmer, Bad und WC
Im Vorzimmer ist wichtig, dass zumindest für eine Garderobe und einen kleinen Schrank genügend Platz vorhanden ist, auch wenn es sich um eine sehr kleine 2-Zimmer-Wohnung handelt. Ist kein Abstellraum vorhanden, so kommt dem Vorraum eine wichtige Rolle zu. Wenn hier ausreichend Fläche gegeben ist, kann ein raumhoher Schrank verbaut werden. Hier können Haushaltsgegenstände, etwa auch ein Staubsauger, gelagert werden.
Das Bad in einer 2-Zimmer-Wohnung sollte mindestens 4 m² groß sein. Kleinere Bäder wirken beengt und sind jedenfalls nur eine Kompromisslösung. Damit nicht unnötig viel Fläche verschwendet wird, ist jedoch auch ein zu großes Bad nicht vorteilhaft. Meist liegt die optimale Größe bei ca. 5-6 m² Fläche. Das WC ist in einer 2-Zimmer-Wohnung, zumindest bei Neubauten, üblicherweise vom Bad getrennt.
Wohnzimmer und Küche
Das Wohnzimmer ist der wichtigste Raum. Achten Sie darauf, dass es eine passende Stellfläche für ein ausreichend großes Sofa gibt und ein Esstisch platziert werden kann. Bei kleinen Wohnungen kann ein ausziehbarer Tisch genutzt werden. Befindet sich die Küche offen im Wohnraum, legen Sie auf einen leistungsstarken Dunstabzug Wert. Befindet sich die Küche hingegen vom Wohnraum abgetrennt, so kann die Wohnung eventuell auch als 2,5-Zimmer-Wohnung bezeichnet werden.
Schlafzimmer
Das Schlafzimmer in einer 2-Zimmer-Wohnung sollte ausreichend groß sein, aber auch keine Fläche verschwenden. Bei größeren Räumen ist auch noch Platz für einen Schreibtisch, falls Sie öfter von zuhause arbeiten möchten. Bei besonders kleinen Schlafzimmern ist auf ausreichende Fensterfläche zu achten, damit der Raum gut belüftet werden kann, sodass es in der Nacht nicht stickig wird.
Kellerabteil und Abstellraum
Ein Kellerabteil ist bei jeder Wohnungsgröße wichtig, schließlich gibt es immer Gegenstände, die längere Zeit nicht benötigt und daher eingelagert werden. Ein Abstellraum, direkt in der Wohnung, ist ebenfalls Gold wert. Bei den meisten 2-Zimmer-Wohnungen befindet sich ein Waschmaschinenanschluss direkt in der Wohnung. Alternativ kann der Platz gespart werden, wenn es eine Waschküche im Haus gibt, die Sie mit nutzen möchten.
Allzeit beliebt: 2-Zimmer-Wohnung als Investment
Eine 2-Zimmer-Wohnung in guter, städtischer Lage ist der Investment-Klassiker der Immobilienbranche schlechthin. Gleich mehrere Punkte sprechen aus Investorensicht dafür, eine 2-Zimmer-Wohnung als Anlage zu kaufen:
Einfache Vermietbarkeit: Alleinstehende, Paare, Jung und Alt – für eine 2-Zimmer-Wohnung gibt es eine große Zielgruppe, wenn die Ausstattung gut ist und ein fairer Preis verlangt wird.
Einfacher Weiterverkauf: Auch die Kaufnachfrage für 2-Zimmer-Wohnungen in guter Lage ist recht konstant. Eine 2-Zimmer-Wohnung kann relativ schnell auch wieder verkauft werden, falls Cash-Bedarf besteht.
Finanzierung: Durch die unkomplizierte Vermietbarkeit ist es meist auch einfach, einen Kredit für eine 2-Zimmer-Wohnung als Investment zu erhalten.
Langfristige Perspektiven: Manche Investoren erwerben eine 2-Zimmer-Wohnung als Anlage, aber vielleicht möchten Sie auch selbst irgendwann einziehen. Bei einer 2-Zimmer-Wohnung ist diese Option möglicherweise verlockender als bei einer Kleinstwohnung.
Insgesamt stellt eine 2-Zimmer-Wohnung ein zeitloses Investment dar. Es sind keine völligen Wunder-Renditen erwartbar, aber vergleichsweise sichere, regelmäßige Geldflüsse. In guten Lagen, egal ob in Wien, Graz, Salzburg, Innsbruck oder auch in Bezirkshauptstädten, ist das Leerstand-Risiko einer 2-Zimmer-Wohnung gering.
Um die passende Finanzierung zu finden, ist die Nutzung eines Kreditrechners empfehlenswert:
2-Zimmer-Wohnung: Vorteile
Eine 2-Zimmer-Wohnung hat, unabhängig davon, ob sie gekauft oder gemietet wird, viele Pluspunkte zu bieten:
Wertsteigerungspotenzial: 2-Zimmer-Wohnungen sind seit jeher stets gefragt
Schlafraum und Wohnzimmer sind getrennt: Angenehmer als eine 1-Zimmer-Wohnung, wenn Gäste zu Besuch kommen
Homeoffice möglich: Ein Schreibtisch geht sich in einer 2-Zimmer-Wohnung typischerweise problemlos aus. Wird die Wohnung zu zweit bewohnt, kann die andere Person ggf. ins Nebenzimmer gehen, um Ruhe zu haben.
Insgesamt ist eine 2-Zimmer-Wohnung in vielen Lebensabschnitten eine praktische Wahl. Sei es als junges Paar, später als Zweitwohnung oder auch als unkomplizierter Alterswohnsitz, wenn die 2-Zimmer-Wohnung barrierefrei gestaltet ist und Sie kein großes Einfamilienhaus mehr bewohnen möchten.
2-Zimmer-Wohnung: Nachteile
Selbstverständlich lassen sich auch bei einer 2-Zimmer-Wohnung Nachteile aufdecken. Diese sind beispielsweise:
Kein Kinderzimmer: Wird die Wohnung als Paar bezogen und kommt es zu einer Schwangerschaft, steht meistens – gerade, wenn es ohnehin schon stressig ist – auch noch ein Umzug bevor.
Bedarf für ein Arbeitszimmer: Wer sehr viel von zuhause arbeitet oder womöglich sogar selbstständig tätig ist, kann das in einer 2-Zimmer-Wohnung nur eingeschränkt tun, sofern diese zu zweit bewohnt wird. Wenn möglich, ist ein abgetrenntes Arbeitszimmer die optimale Lösung.
Sehr kleine 2-Zimmer-Wohnungen: Manche Bauträger errichten Wohnungen, die zwar zwei Räume haben, aber wenig Fläche bieten. Hier müssen Abstriche gemacht werden – es kann z.B. vorkommen, dass kein großes Sofa platziert werden kann.
Ob eine 2-Zimmer-Wohnung für Sie die richtige Wahl ist, klären Sie am besten im Zuge einiger Besichtigungen ab. Die Raumaufteilung kann einen großen Unterschied ausmachen.
Wie teuer ist eine 2-Zimmer-Wohnung?
Österreichweit gibt es 2-Zimmer-Wohnungen in praktisch allen Preislagen.
2-Zimmer-Wohnung kaufen
Eine bezugsfertige 2-Zimmer-Wohnung in einer kleinen Gemeinde, z.B. im Mühlviertel, lässt sich bereits für ca. 100.000 Euro finden. In Wien, Innsbruck, Graz oder auch Linz sucht man um diese Preise jedoch vergeblich nach einer 2-Zimmer-Wohnung. Hier sollten Sie zwischen 200.000 und 400.000 Euro einplanen.
Wie bei allen Wohnungsgrößen gilt: In exklusiven Lagen oder mit besonderer Ausstattung, sind Ausreißer nach oben möglich. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung, mit 45 m² in bezugsfertigem Zustand, kostet in Wien durchschnittlich ca. 240.000 Euro.
Auch in kleineren Städten, etwa Baden bei Wien, Hallein, Schärding oder Tulln an der Donau oder Villach kosten 2-Zimmer-Wohnungen mindestens 150.000 Euro.
2-Zimmer-Wohnung mieten
Die Höhe der Miete einer 2-Zimmer-Wohnung ist je nach Lage und Größe verschieden. Als Richtwerte können folgende Daten herangezogen werden:
Ländliche Gemeinden: Ab ca. € 7 / m² Wohnfläche / Monat.
Kleinstädte: Ab ca. € 10 / m² Wohnfläche / Monat
Landeshauptstädte: Ab ca. € 12 / m² Wohnfläche / Monat
Bundeshauptstadt Wien: Ab ca. € 12 / m² Wohnfläche / Monat
Bei diesen Ab-Kosten ist zu bedenken, dass es auch Städte gibt, in denen eine 2-Zimmer-Wohnung deutlich über diesen Durchschnittspreisen vermietet wird. Das gilt beispielsweise für die inneren Bezirke Wiens, Salzburg und Innsbruck. Hier liegen die Mieten pro Quadratmeter im Bereich von 15 bis 25 Euro monatlich.
Eine 2-Zimmer-Wohnung bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten, besonders in Städten.
Fazit: Ist eine 2-Zimmer-Wohnung sinnvoll?
Eine 2-Zimmer-Wohnung gilt als beliebte Immobilie – gleichermaßen zur Eigennutzung wie auch als Altersvorsorge bzw. zur Vermietung. Die Vielzahl an Nutzungsmöglichkeiten macht eine 2-Zimmer-Wohnung, besonders im städtischen Bereich, zur zeitlosen Immobilie.
Das abgetrennte Schlafzimmer verbessert, verglichen mit einer 1-Zimmer-Wohnung, die Lebensqualität deutlich. Denn so ist es auch angenehmer Gäste einzuladen. Speziell bei Neubauprojekten versuchen Bauträger, sehr kompakte 2-Zimmer-Wohnungen zu errichten. Hier ist darauf zu achten, dass die Nutzbarkeit nicht wegen der kleinen Wohnfläche leidet.
Positiv zu erwähnen ist auch der Faktor Leistbarkeit. Eine 2-Zimmer-Wohnung mieten ist eine preiswerte Lösung. Der Kauf einer 2-Zimmer-Wohnung lässt sich gut finanzieren, da nur ein überschaubarer Betrag als Eigenkapital vorhanden sein muss.
FAQs
In Österreich definiert man eine Wohnung, die über ein Wohnzimmer, Schlafzimmer, Bad und WC verfügt, als 2-Zimmer-Wohnung. Ist die Küche räumlich vom Wohnzimmer getrennt, spricht man von einer 2,5-Zimmer-Wohnung.
Die Kaufpreise für eine 2-Zimmer-Wohnung sind in Österreich sehr verschieden. Bezugsfertig müssen in Großstädten mindestens 150.000 Euro eingeplant werden. In Top-Lagen und mit Freiflächen kann eine 2-Zimmer-Wohnung auch das Dreifache kosten.
Damit die 2-Zimmer-Wohnung nicht als überbelegt gilt, sollten darin längerfristig maximal zwei Erwachsene und ein Kind leben.
In Großstädten wie Wien, Graz, Salzburg, Linz, Innsbruck oder Klagenfurt sind 2-Zimmer-Wohnungen sehr beliebt. Auch in Bezirkshauptstädten ist, in guter Lage, das Leerstand-Risiko gering.
Diese Themen sind für Sie als Mieter ebenfalls wichtig
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Über den Autor: Hagen Luckert Position: Geschäftsführer
Meine gesamte berufliche Laufbahn habe ich im Kreditbereich verbracht. Zunächst im Sparkassen- sowie im Großbankensektor in Deutschland. Nach Leitung der Business-Unit Kreditstrategie- und Organisation in einem großen Beratungsunternehmen war ich als Geschäftsführer einer Kreditfabrik tätig. Im Anschluss daran wurde ich als Vorstand in einem Softwareunternehmen für künstliche Intelligenz im Bankenbereich berufen und habe 2019 in die Geschäftsführung von Infina gewechselt. Die ständige Recherche, strukturierte Aufbereitung sowie verständliche Veröffentlichung von allen Fragestellungen rund um das Kreditgeschäft gehören zu den wesentlichen Schwerpunktsetzungen meiner Funktion.
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