Der Ratgeber für Ihre
Immobilienfinanzierung

Immobilie finanzieren: wichtige Informationen auf einen Blick

Sie träumen schon lange von den eigenen vier Wänden, aber wissen noch nicht genau, wie sich eine Immobilie finanzieren lässt? Hier erhalten Sie grundlegendes Wissen, um das Thema Immobilienfinanzierung anzugehen.

Für eine langfristige Immobilienfinanzierung (10-40 Jahre Laufzeit) kommen in Österreich verschiedene Kreditmodelle in Frage:

• Hypothekarkredit: Der Hypothekarkredit ist ein Bankkredit, welcher mit einer Immobilie besichert wird. Das bedeutet: Ein Haus oder eine Wohnung (in der Regel genau jene Immobilie, die Sie mit dem Kredit bezahlen) dient der Bank als Sicherheit, falls Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen können. Diese Form der Immobilienfinanzierung ist in Österreich aktuell am häufigsten.

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• Bauspardarlehen: Für ein Bauspardarlehen ist der Abschluss eines Bausparvertrages erforderlich. Nach einer Ansparphase erhalten Sie das angesparte Guthaben plus ein zusätzliches Darlehen. Aktuell sind Hypothekarkredite jedoch oft günstiger als Bauspardarlehen. Daher werden Bausparverträge derzeit vorwiegend als Sparanlage mit staatlicher Prämie genutzt oder Bausparkassen vergeben Immobilienkredite ohne erforderliche Ansparphase.

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• Wohnbauförderung: In Österreich können Sie von Bund und Ländern außerdem eine Wohnbauförderung erhalten. Dies sind entweder Zuschüsse, welche Sie nicht zurückzahlen müssen, oder zinsgünstige Kredite. Für die Immobilienfinanzierung werden oft Wohnbauförderung und Bankkredit kombiniert.

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Bei einer Immobilienfinanzierung mit Hypothekarkredit finanzieren Sie meist einen Teil der Summe durch Eigenkapital und einen Teil durch einen Bankkredit. Eine solche Finanzierung läuft – vereinfacht gesagt – so ab:

1. Kreditantrag: Zunächst müssen Sie für die entsprechende Summe einen Kreditantrag an die Bank stellen. Dies können Sie entweder direkt oder über einen Kreditvermittler (etwa Infina) tun.
2. Prüfung der Bank: Die Bank wird nun die Umstände der Finanzierung genau prüfen, z. B. Ihre Bonität und den Wert der Immobilie, und Ihnen ein entsprechendes Angebot übermitteln.
3. Unterzeichnung des Kreditvertrags: Sind Sie mit dem Kreditangebot einverstanden, kann der Kreditvertrag abgeschlossen werden.
4. Auszahlung des Kreditbetrags und Eintragung der Hypothek: Nach der Abwicklung diverser Formalitäten wird Ihnen der Kreditbetrag ausbezahlt und zeitgleich die Hypothek für die Bank ins Grundbuch in Österreich eingetragen. Dies geschieht häufig über einen Treuhänder bzw. ein Treuhandkonto.
5. Tilgung des Kredits: Nun beginnt die Tilgung des Kredits. In der Regel zahlen Sie dabei monatlich eine fixe Rate zurück, die sich aus einem Tilgungsanteil und den Zinsen zusammensetzt (ein sogenanntes Annuitätendarlehen). Zu Beginn zahlen Sie mehr Zinsen und der Tilgungsanteil ist kleiner, mit zunehmender Laufzeit wird der Tilgungsanteil immer größer und der Zinsanteil sinkt.
6. Sondertilgung oder Umschuldung: Sollten Sie während der Laufzeit mehr Geld als erwartet zur Verfügung haben, können Sie über eine Sondertilgung nachdenken. Bei finanziellen Problemen oder veränderter Lebenssituation kann eine Umschuldung auf eine Immobilienfinanzierung mit längerer Kreditlaufzeit infrage kommen.
7. Löschung der Hypothek: Wenn der gesamte Kreditbetrag zurückbezahlt wurde, endet der Kreditvertrag. Die Hypothek kann aus dem Grundbuch gelöscht werden.

Klar ist: Wer eine Immobilienfinanzierung anstrebt, möchte einen Kredit mit möglichst niedrigem Zinssatz erhalten. Achten Sie beim Kreditvergleich aber auf die verschiedenen Zins-Arten:

Achten Sie beispielsweise auf den Unterschied zwischen Sollzinsen und Effektivzinsen:

• Sollzinsen (auch: Nominalzinsen): Das sind jene Zinsen, die Sie konkret für den aufgenommenen Kreditbetrag zahlen.
• Effektivzinsen: Hier werden zu den Sollzinsen noch alle Zusatzkosten hinzugerechnet, die bei der Abwicklung des Kredits anfallen (z. B. Bearbeitungsgebühren). Die Effektivzinsen geben also Auskunft über die jährlichen Gesamtkosten für den Kredit.

Wenn Ihnen die Bank ein Kreditangebot unterbreitet, erhalten Sie stets Auskunft über beide Werte.

Darüber hinaus können Sie auch zwischen verschiedenen Modellen der Verzinsung wählen – und zwar zwischen fixen und variablen Zinsen.

• Fixe Zinsen: Die Höhe des Zinssatzes wird für einen gewissen Zeitraum (etwa 10, 15 oder 20 Jahre) fix festgelegt.
• Variable Zinsen: Der Zinssatz richtet sich nach einem Referenzzinssatz (z. B. EURIBOR). Wenn dieser schwankt, so schwanken auch Ihre Kreditzinsen.

Tendenziell gelten für Kredite mit (längerer) Fixzinsphase etwas höhere Zinssätze, Sie erhalten im Gegenzug aber mehr Planungssicherheit. Im Falle einer inversen Zinskurve sind die Zinssätze für langfristige Zinsbindungen jedoch günstiger. 

Im besten Fall steht Ihnen für die Finanzierung von Wohneigentum schon ein Grundstock an Eigenkapital zur Verfügung. Bei einem optimalen Finanzierungsplan können Sie 1/3 der Kosten selbst aufbringen, die übrigen 2/3 werden durch Bankkredit oder Förderungen finanziert.

Was aber, wenn Ihnen die erforderlichen Eigenmittel fehlen? Lässt sich eine Immobilie auch komplett ohne Eigenkapital finanzieren? Grundsätzlich ist dies nicht ausgeschlossen, aber es kommt auf die jeweiligen Rahmenbedingungen an. Folgende Umstände wirken sich positiv aus:

• Junges Alter der Kreditnehmer
• Hohes, regelmäßiges Einkommen
• Anderweitige Sicherheiten (z. B. weitere Immobilie, Wertpapiere, Bürgschaft).

Aber auch wenn die Bank den Kredit bewilligt: Wenn Sie keine Eigenmittel mitbringen, müssen Sie schlechtere Kreditkonditionen und längere Laufzeiten bei der Immobilienfinanzierung in Kauf nehmen. Überlegen Sie in diesem Fall also sorgfältig, ob es wirklich der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienkauf ist.