Finanzierungskosten für die Baufinanzierung

Sie wollen Wohneigentum schaffen oder Anlageimmobilien finanzieren, dann sollten Sie genau auf die Zinsen, oder noch besser die gesamten Finanzierungskosten einer Baufinanzierung, achten. Denn diese begleiten Sie bis zum Ende der Kreditlaufzeit. Dabei sollten Sie wissen, dass neben Zinsen noch andere Kosten anfallen, was auch bei Umschuldungen in günstigere Kredite zu berücksichtigen ist. Wissenswertes zu Finanzierungskosten Baufinanzierung erfahren Sie in diesem Beitrag.

Alle Aufwendungen, welche im Zusammenhang mit einer Kreditaufnahme entstehen, werden als Finanzierungskosten bezeichnet. Wenn Sie einen Kredit aufnehmen, so müssen Sie hierfür entsprechende Aufwendungen tragen. Diese können beispielsweise die Kosten für eine Eintragung einer Grundschuld oder Bankbearbeitungsgebühren sein.

Die Sollzinsen sind zwar der Hauptkostenfaktor und deshalb stehen sie auch im Vordergrund. Allerdings gibt es noch eine Reihe von Nebenkosten, welche bei einer Baufinanzierung anfallen. Nachfolgend sind die Finanzierungskosten einer Baufinanzierung im Überblick dargestellt:

Sollzinsen

Dies sind die Zinsen, die auf den offenen Kreditbetrag zu entrichten sind. Ein anderer Begriff dafür sind die Nominalzinsen. Nicht verwechseln sollte man die Sollzinsen mit den effektiven Zinsen, welche zudem noch die Nebenkosten enthalten.

Bereitstellungszinsen

Diese sind primär in Deutschland für die „Reservierung“ eines Kredits üblich. In Österreich gibt es diesen Begriff nur im Zusammenhang mit der Vorfinanzierung eines Bauspardarlehens während der Zuteilungsfrist.

Grundbucheintragung des Pfandrechts

Die Höhe der Grundbucheintragungs-Gebühr hängt von der Höhe des ins Grundbuch einzutragende Pfandrecht für das Kreditinstitut ab. In Österreich sind dies 1,20 % von der Hypothek inkl. Nebengebührensicherstellung sowie eine Eintragungsgebühr in Höhe von 66 Euro (bei elektronischer Antragsstellung 47 Euro) am Beginn der Kreditlaufzeit.

Mit diesen Konditionen müssen Sie bei einem Kreditbetrag von 100.000 Euro in etwa rechnen. Bei der Grundbucheintragungsgebühr müssen Sie allerdings einen Betrag von 120.000 Euro ansetzen. Ein Aufschlag von 20 % ist üblich, um die Nebengebühren im Fall einer erforderlichen Verwertung der Immobilie abzudecken. Für die Schätzung bezahlen Sie beispielsweise eine Pauschale von 220 Euro. Manche Nebenkosten sind zuschlägig und erhöhen den Kreditbetrag. Andere wiederum gelten als abschlägig und verringern den Auszahlungsbetrag.

Bei einem Nominalzins von 1,50 % (z. B. Fixzins auf 15 oder 20 Jahre) bei Laufzeit von 25 Jahren zahlen Sie gemäß den genannten Parametern effektiv 1,92 %. Der reale Auszahlungsbetrag sind 100.000 Euro minus abschlägige Kosten in Höhe von 1.440 Euro. Der Gesamtkreditbetrag hingegen ist 100.000 Euro plus zuschlägige Kosten, die mitfinanziert werden. Ein Betrag in Höhe von 103.330 Euro muss insofern zurückbezahlt werden.

Tipp: Sie wollen wissen, wieviel Geld Sie für die Finanzierung Ihres Wohntraumes zahlen müssen. Nutzen Sie den nachstehenden Kreditrechner, um dies zu erkunden.

Die Bank kann Nebenkosten sofort einbehalten oder auf den Kreditbetrag zur Rückzahlung aufschlagen. Im Falle des Aufschlags erhält sie dafür anteilig Jahr für Jahr auch eine Verzinsung. Behält die Bank gleich die Nebenkosten ein, verringert sie den Kreditauszahlungsbetrag.

Gute Bonität selbst mitgestalten:

Überlegen Sie, vor Aufnahme des Immobilienkredits möglicherweise noch Leasingverträge zu kündigen und zahlen Sie kleinere Privatkredite zurück. Ob dies sinnvoll ist, kann Ihnen ein Wohnbau-Finanz-Experte sagen. Damit können Sie Ihre Bonität in Österreich verbessern genauso wie ein über Jahre aufgebautes gutes Verhaltensrating. Dafür sollten Sie immer ausreichend Cash Reserven auf dem Girokonto haben. Ein Minus auf dem Girokonto ist im Zusammenhang mit der Kreditbeantragung ein Tabu. Auch erhöhen vorzeitige Kreditrückzahlungen Ihre Pluspunkte.

Forderungseinlösung gemäß § 1422 ABGB
Manche Banken ermöglichen es Ihnen, sich im Zuge einer Umschuldung die Grundbucheintragungsgebühr zu ersparen. Abwicklungstechnisch läuft dies über eine Forderungseinlösung.

Bei vermieteten Vorsorgewohnungen können Sie sämtliche Zinskosten von der Steuer absetzen, da Sie schließlich auch Mieteinnahmen erzielen. Bei Eigennutzung der Immobilie ist dies nur bei Kreditverträgen möglich, die vor 2016 abgeschlossen wurden. In diesem Fall gab es die Möglichkeit bis maximal 2.920 Euro an Zinsaufwand davon ein Viertel von der Einkommenssteuer (als Sonderausgabe) abzusetzen. Die volle Höhe allerdings war nur bis zu einem Jahreseinkommen von 36.400 Euro möglich. Dies gehört aber bei den heutigen Abschlüssen der Vergangenheit an.

Auch beim Hauskauf oder Wohnungskauf fallen eine Reihe von Nebenkosten an. Diese können in Summe gesehen etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Manche sind dabei verhandelbar, andere fix. Im Wesentlichen sind dies die Nebenkosten beim Immobilienkauf:

• Nebenkostenpunkt 1: Maklerprovision 
  Hierfür fallen in der Regel 3,00 % plus 20,00 % Umsatzsteuer, also insgesamt 3,60 % des Kaufpreises an. In besonderen Fällen gibt es auch ein Entgegenkommen des Maklers.
• Nebenkostenpunkt 2: Grunderwerbsteuer
  Diese macht 3,50 % des Kaufpreises aus.  
• Nebenkostenpunkt 3: Grundbuchsgebühr
  Die Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch kostet 1,10 % des Kaufpreises. Darüber können Sie leider nicht verhandeln und im Falle einer Hypothek wird es noch teurer: Dann fallen nochmals 1,20 % von der Hypothek inkl. NGS für dessen Eintragung an. Erfolgt die Antragstellung nicht elektronisch dann sind weitere 66 Euro fällig, ansonsten 47 Euro.
• Nebenkostenpunkt 4: Anwalts- oder Notarkosten
  In der Regel errichtet entweder ein Notar oder Rechtsanwalt den Kaufvertrag für eine Immobilie. Dieser stellt auch den Antrag auf Eintragung des Wohneigentumsrechts ins Grundbuch. Die Höhe der Rechtsanwalts- und Notariatskosten liegt bei ca. 1,00 bis 3,00 % des Kaufpreises und ist durch Kammertarife geregelt. Allerdings haben Sie die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.
• Nebenkostenpunkt 5: Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften
  Für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch in Österreich müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag bzw. der Pfandbestellungsurkunde beim Hypothekarkredit gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Die Höhe der Kosten richtet sich nach Kaufpreis bzw. Höhe des Pfandrechts und ist durch Kammertarife geregelt.
• Nebenkostenprunkt 6: Schätzungsgutachten
  Die Ermittlung des Liegenschaftswertes durch gerichtlich beeidete Sachverständige kostet meist zwischen 500 und 1.000 Euro.

Wenn Sie weitere Details zu den Nebenkosten der Baufinanzierung interessieren, dann lesen Sie hierzu unseren Beitrag Nebenkosten beim Immobilienkauf.

Für den Grundstückserwerb fallen die gleichen Nebenkosten wie oben beschrieben an. Der Unterschied liegt jedoch bei Hausbauprojekten in den Nebenkosten der klassischen Baukosten. Dies sind die Erschließungskosten für das Grundstück, die sich häufig auf 15.000 bis 30.000 Euro belaufen, und die Kosten für den Architekten. Letztere machen etwa 5 % der Baukosten aus.

Infina bietet eine ständig aktualisierte Beitragsreihe rund um die Baufinanzierung an. Nachfolgend finden Sie weitere wichtige Themenkreise, deren Lektüre Ihnen bare Vorteile bringen können:

Die Finanzierungskosten einer Baufinanzierung sind bei weitem nicht nur die Sollzinsen. Die Organisation und Abwicklung der Finanzierung sowie die laufende Kontoführung kosten ebenfalls Geld, welche Ihnen in Form von Nebenkosten entweder am Anfang der Kreditlaufzeit oder über die Laufzeit verteilt über die monatlichen Kreditraten verrechnet wird. Finanzierungskosten bei Anlegerwohnungen können Sie von der Steuer absetzen. Bei neu finanziertem eigengenutztem Wohneigentum geht das nicht mehr.

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