NPL-Herausforderungen und Strategien für Bauträger im aktuellen Immobilienmarkt
Mit den erhöhten Zinsen, anhaltend hohen Neubaupreisen und der seit August 2022 geltenden KIM-Verordnung (Befristung bis 30.06.2025), die den Schuldendienst auf 40 % des Nettoeinkommens beim Wohnungskäufer begrenzt, brachen die Wohnungsverkäufe in Österreich 2023 deutlich ein. Laut RE/MAX sanken die Wohnungsverkäufe um 27,4 % auf 36.653, während die Transaktionssumme von 14,81 Mrd. Euro auf 10,38 Mrd. Euro zurückging. Parallel stiegen laut Statistik Austria die Neubaukosten bis März 2024 um weitere 3 %.
Die sinkende Leistbarkeit von Wohneigentum führte in 2023 zu einem Rückgang des Wohnbaukreditvolumens an private Haushalte um 55 % auf 10,43 Mrd. Euro. Bauträger, die auf ihren Beständen sitzen blieben, sehen sich großen finanziellen Herausforderungen gegenüber, erkennbar am Anstieg der notleidenden Kredite (Non-Performing Loans = NPLs). Die EBA berichtet, dass das Volumen gewerblicher Immobilienkredite in heimischen Banken auf Jahresbasis bis Dezember 2023 um fast 1 Mrd. Euro auf 3,2 Mrd. Euro gestiegen ist. In diesem Zeitraum erfolgte auch ein Anstieg der NPL-Ratio von 3,5 auf 4,6 %. Das ist der Anteil notleidender Kredite am gesamten Kreditvolumen der Bauträger.
Angesichts verzögerter Abverkäufe und drohender oder bereits bestehender Liquiditätsengpässe ist eine rechtzeitige und umfassende Bauträgerrefinanzierung oder der Abverkauf von Portfolioanteilen entscheidend, um finanziellen Engpässen zu entkommen und Verluste zu minimieren. Die freigesetzte Liquidität kann dann für neue, teilweise auch geförderte, Bauträgervorhaben eingesetzt werden.
Vermeidung von Liquiditätsklemmen bei Bauträgerfinanzierungen
Prolongationen in der Bauträgerfinanzierung werden zunehmend zur Herausforderung, da Banken naturgemäß rasche Fortschritte im Projektmanagement oder Abverkauf von Objekten erwarten. Der Anstieg der NPLs ist teilweise auf das nachlassende Transaktionsgeschehen im Wohnimmobilienmarkt zurückzuführen, das keine vorzeitigen Ablösungen mehr zulässt, was die Kreditbestände anwachsen lässt. Zusätzlich wird die Situation durch die Fälligkeit von einem geschätzten zweistelligen (niedrigen) Milliarden Euro-Betrag an gewerblichen Immobilienkrediten bis 2027 verschärft, kombiniert mit gesunkenen Immobilienwerten und rückläufigen Beleihungsquoten. Das kann zu Bonitätsverschlechterungen bis hin zu Kreditfälligstellungen führen. Bei zahlreichen Bauträgern besteht unter dem Aspekt der Liquiditätssicherung insofern Handlungsbedarf.
Herausforderungen für Bauträger und Bestandshalter
Bauträger im privaten Wohnbau stehen vor erheblichen Herausforderungen:
Preis-Kosten-Schere: Seit Dezember 2021 sind die Baukosten um über 10 % gestiegen. Gleichzeitig erhöhten sich die variablen Kreditzinsen um etwa 4,5 Prozentpunkte, was die Leistbarkeit von Wohnraum deutlich verschlechterte und zu notwendigen Preisnachlässen führte.
Liquiditätsengpässe: Die Herausforderungen bei den Verkäufen der jüngsten Wohnbauprojekte führen zunehmend zu Liquiditätsengpässen. Das lange Warten auf Käufer und fehlende Ablösemöglichkeiten zwingen oft zu einer Prolongation der Bauträgerfinanzierung, um Kreditausfälle zu vermeiden.
Erhöhte Finanzierungskosten: Die Zinsanstiege der Jahre 2022 und 2023 sowie daraus resultierende höhere Risikoaufschläge der Banken verteuern neue und bestehende Kredite.
Wertverlust von Sicherheiten: Teilweise sinkende Marktpreise reduzieren den Wert der als Sicherheiten dienenden Immobilien, was bei Kreditfälligkeit zu Ausfällen führen kann und einen Anstieg der Volumina notleidender gewerblicher Immobilienkredite nach sich zieht.
Non-Performing Loans bei Bauträgern vermeiden
Um zu vermeiden, dass Bauträgerfinanzierungen zu Non-Performing Loans werden, sollte rechtzeitig die Einleitung der richtigen Maßnahmen erfolgen. Wann lohnt es sich beim Abverkauf noch auf zukünftige Interessenten zu warten und wann sind Preisnachlässe sowie schnelle Abverkäufe der richtige Ausweg? Ist ein neu strukturiertes Finanzierungs- und Vermarktungsmodell eine passende Alternative? Die Antworten darauf erfordern spezifisches Know-how in der gewerblichen Immobilienfinanzierung und ein Netzwerk, über das in Österreich nur wenige Experten verfügen. Durch das Verändern der richtigen Stellschrauben ersparen Banken nicht nur den betreffenden Bauträgern Zahlungsausfälle, sondern auch sich selbst notleidende Bauträger-Kredite in den Bilanzen.
Richtungsweisende Entscheidungen für Bauträger
Bauträger, die in Schwierigkeiten sind, sollten auch neue Lösungen in Betracht ziehen, um ihre Liquidität zu verbessern und ihre Kreditwürdigkeit zu erhalten. Mögliche Strategien umfassen beispielsweise:
- Restrukturierung bestehender Kredite: Verhandlungen für günstigere Konditionen, Verlängerung von Laufzeiten und tilgungsfreie Zeiten sind mögliche Lösungen.
- Optimierung des Portfolios: Konzentration auf die liquidesten und profitabelsten Assets und Abverkauf von halbfertigen Objekten an Immobilienentwickler und von Wohnungen durch professionelle Makler mit Zugang zu Finanzierungen für deren Kunden.
- Umwandlung eines Bauträgerobjektes in ein Vermietungs- oder Mischobjekt mit einem neuen Finanzierungsmodell.
Mit Zugängen zu potenziellen Partnern aus der Immobilienentwicklung und einem großen Netzwerk an Banken kann nach der vorangegangenen Ausarbeitung tragfähiger Business-Fortführungskonzepte verhindert werden, dass Ihre Kredite als Bauträger notleidend werden. Auch Banken können dann mit einem gut aufgesetzten Konzept überzeugt werden, da diese ihrer Non-Performing Loans im Bauträgersegment reduzieren können.
Infina – unser Angebot für Bauträger
Wir bieten Ihnen als Bauträger umfassende Lösungen im Bereich der privaten Wohnbauentwicklung, auch wenn Sie vor finanziellen Herausforderungen wie Liquiditätsengpässen oder der Gefahr von Kreditkündigungen stehen. Unsere Dienstleistungen beruhen dabei auf 3 Säulen:
- Projektausgliederung/ Immobilienprojekt-Entwicklungspartnerschaft: Als Bauträger übergeben Sie Ihr unfertiges Bauträgerobjekt zur qualifizierten Fertigstellung und Vermarktung an einen unserer Immobilienentwicklungspartner. Infina unterstützt Sie bei der Vermeidung der Fälligstellungen Ihrer Kreditlinien sowie beim zügigen Abverkauf, durch die Vermittlung und Finanzierungsbeschaffung für die neuen Wohnungseigentümer.
- Unterstützung bei der Vermarktung bereits fertiggestellter Objekte: Dies beinhaltet den Verkauf der Einheiten durch unsere Infina Immobilien-Makler, die Vermittlung von Bauträgerkrediten und Finanzierungen für Ihre Käufer sowie die Umwandlung von Handelsbestandwohnungen in attraktive Mietkaufmodelle. Durch diese umfassenden Vermarktungsstrategien unterstützen wir den Absatz Ihrer Projekte und helfen dabei, Ihre Liquidität zu verbessern und finanzielle Risiken zu minimieren.
- Vermarktungs- und Finanzierungsmodelle für Neuvorhaben: Die hohen Grundstücks- und Baukosten erfordern ein Umdenken, wenn die direkte Leistbarkeit neuer Wohnungen für Käufer eingeschränkt ist (beispielsweise bei höheren Zinsen). Ein flexibles Vermarktungskonzept mit einem passenden Finanzierungsmodell ermöglicht die Umsetzung neuer Bauträgervorhaben.
Ihr Vorteil: Sie erhalten mit Infina einen unternehmerischen Sparringspartner in Sachen Bauträgerfinanzierung im privaten Wohnbau. Unsere individuell für Sie erarbeitete Lösungen, wie die Prolongation von Immobilienkrediten zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen, die Restrukturierung von Finanzierungsportfolios durch Umschuldung sowie die Hilfe beim Verkauf von Immobilienbeständen zur Kapitalfreisetzung und Bilanzstärkung, gewährleisten, dass Ihr Projekt finanziell solide und erfolgreich am Markt positioniert wird. Vertrauen Sie auf unser Netzwerk und unsere Expertise, um Ihre Immobilienprojekte effektiv voranzutreiben und finanzielle Hürden sicher zu überwinden.
In 5 Schritten zur Prolongation der Bauträgerfinanzierung
In schwierigen Marktsituationen kann die Prolongation der Finanzierung eines oder mehrerer Objekte entscheidend für die finanzielle Stabilität eines Bauträgers sein. Dies erfordert ein durchdachtes Konzept mit einer klaren Argumentationslinie und geht über einfache Bankgespräche hinaus. Die Entwicklung eines überzeugenden Finanzierungskonzepts setzt umfassende Erfahrung und Fachwissen in Gesprächsführung und Präsentation voraus.
Infina unterstützt Sie bei der Optimierung Ihrer Finanzierungsstruktur in folgenden Schritten:
- Vorgespräche: Ermittlung des Finanzierungsbedarfs.
- Konzepterstellung: Aufbereitung qualitativ hochwertiger Informationen für ein bankengerechtes, erfolgsversprechendes Finanzierungs- und Fertigstellungskonzept.
- Sondierungsgespräche mit Banken: Nutzung bestehender Kontakte zu relevanten Kreditinstituten.
- Bewertung und Vergleich von Finanzierungsangeboten: Prüfung aller Konditionen, inklusive möglicher Alternativen wie die Fertigstellung unfertiger Objekte durch einen Entwicklungspartner.
- Vertragsprüfung: Detaillierte Prüfung aller vertraglichen Aspekte der Finanzierung.
Infina – Ihr Partner für die passende Prolongation
Mit Infina gewinnen Sie einen Partner, der nicht nur Ihre Chancen auf eine Kreditprolongation maximiert, sondern auch strategische Alternativen sorgfältig bewertet.
Mit Infina profitieren Sie von:
Kontaktieren Sie uns noch heute, um Ihre Prolongation oder die Fertigstellung Ihrer Bauträgerfinanzierung zu besprechen:
Warum die Bauträgerfinanzierung mit Infina?
Infina verfügt über ein langjähriges Know-how in der Wohnbaufinanzierung und hervorragende Kontakte zu allen im Bereich der Bauträgerfinanzierung relevanten Kreditinstituten. Die Auswahl der richtigen Bank für Neuprojekte oder erforderliche Restrukturierungen von laufenden Bauträgerobjekten hängt sehr stark von der Kredithöhe, der Region und dem Geschäftsmodell ab. Wir begleiten Sie im gesamten Prozess, haben den Marktüberblick und finden so in unserem großen Bankennetzwerk die passende Finanzierung oder Prolongation für Ihren Unternehmer-Kredit als Bauträger.
Kredite für Bauträger: Spezielle Herausforderungen
Zinskosten, Baukosten, Personalkosten sind gestiegen und plötzlich stockt mangels Leistbarkeit der Verkauf von Wohnungen. Während in guten Zeiten Wohnungen vom Zeichenbrett weg verkauft werden konnten, sitzen heute zahlreiche Bauträger auf größeren Restbeständen an Wohneinheiten, die sie zu den ursprünglich kalkulierten Preisen nicht mehr abverkaufen können.
Banken sind in der Folge teilweise nicht mehr bereit, auslaufende Finanzierungen zu prolongieren, da sie bereits mit höheren Kreditausfällen in der Gewerbefinanzierung konfrontiert sind. Überbrückungskredite sind schwer zu bekommen und Notverkäufe würden deutliche Verluste bedeuten, die der Bonität schaden. Liquiditätsengpässe und Kreditausfälle drohen.
Ein Optimierungs- und Finanzierungskonzept auf Basis einer profunden Analyse von Finanzsituation und Projekten, Handels- und Bestandsimmobilien des Bauträgers kann hier Abhilfe schaffen. Dies gilt aber nicht nur für die Prolongation, sondern gleichermaßen für neue Bauträgervorhaben.
Bau-und Wohnpaket 2024: Förderungen für Bauträger
Gewerbliche Bauträger sollten durch das Wohn- und Baupaket 2024 in den Genuss hoher staatlicher Förderungen kommen. 780 Mio. Euro stehen dabei für die Neubauförderung für gemeinnützige Bauvereinigungen oder gewerbliche Bauträger zur Verfügung. Die Hälfe davon soll für neue Eigentumswohnungen sowie Mietwohnungen mit Kaufoption und die andere Hälfte für neue Mietwohnungen aufgewendet werden.
Um zeitnah neue Vorhaben aufzusetzen und diese Förderungen in Anspruch zu nehmen, muss ein möglicher Liquiditätsengpass aus noch laufenden Bauträgerprojekten beseitigt werden. Wir suchen Ihnen bei Bedarf einen Immobilienentwicklungspartner, der von einem Finanzierungsstopp betroffene Wohnbauprojekte übernimmt, fertigstellt und dann die einzelnen Objekte abverkauft. Auch bietet Infina neben der Vermittlung von Bauträgerkrediten und Finanzierungen für Immobilienkäufer den Verkauf von Wohnimmobilien über eigene Makler an.
Bauträgerfinanzierung: Wir finden die beste Strategie für Ihr Unternehmen
Verzögerte Verkäufe von Wohnungen infolge einer restriktiveren Kreditvergabe der Banken für Wohnbaufinanzierungen, wegen der seit August 2022 und bis Juni 2025 geltenden KIM-Verordnung, und wieder deutlich höhere Zinsen führen bei gewerblichen Bauträgern zunehmend zu Liquiditätsengpässen und Zahlungsausfällen. Die Zunahme von NPLs stellt eine Herausforderung für die Finanzierungsbereitschaft der Banken dar, aber auch eine Gelegenheit zur Optimierung von Finanzierungsstrukturen. Infina unterstützt durch maßgeschneiderte Finanzierungslösungen und strategische Beratung unter Einbezug von Netzwerkpartnern. Die aktuelle Marktlage erfordert ein umsichtiges Vorgehen und proaktive Maßnahmen, um den Herausforderungen effektiv zu begegnen. Mit Infina als Partner können Bauträger und Bestandshalter die notwendige Unterstützung finden, um durch diese turbulenten Zeiten zu navigieren.
Häufige Fragen
Nein, Infina agiert aber als ungebundener Kreditvermittler und hat Zugang zu über 120 Banken in Österreich und Deutschland. Dies beinhaltet auch die Vermittlung von Bauträgerfinanzierungen. Darüber hinaus bietet Infina die Vermarktung von Wohnimmobilien durch eigene Makler an.
Je früher Sie in der aktuell herausfordernden Phase Kontakt mit den Corporate-Finance Experten der Infina Kontakt aufnehmen, desto größer sind die Handlungsspielräume.
Unsere Stärke liegt im Netzwerk, der Plattform und der langjährigen Erfahrung unserer Corporate-Finance Experten. Wir erstellen tragfähige erfolgserprobte bankentaugliche Konzepte, die beispielsweise eine Prolongation von Finanzierungen ermöglichen.
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